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无证房屋拆迁补偿

无证房屋在现实生活中非常普遍,而无证房屋拆迁在未办理权证的情况其权利状态为何尚需界定,在现有法律制度下,无证房屋在面临拆迁时应否获得补偿以及如何获得有效合理的拆迁补偿值得探讨。

无证房屋受法律保护吗

关于无证房屋是否受法律保护,首先要明晰的就是无证房屋的权利性质。如果房屋已经办理权证,很明显这对于所有权人而言是一种不动产的物权。但对于尚未办理权证的房屋即无证房屋而言将其定性为物权显然是不妥的,因为物权是一种既得权、绝对权,具有排他性。

再则我国对房屋等不动产采登记要件主义,故尚未办理权证的房屋,其物权尚未设立,我们还不能称之为物权,其尚处于权利取得的“先期阶段”,相对于所有权而言其权利尚不完整,因此,在房屋尚未办理权证的情况下其权利性质属于期待权,是基于物权的期待权。所谓期待权,是指与既得权相对应的一种独立的民事权利,是民事主体在依法取得特定权利的部分构成要件之后,受到法律保护的具有权利性质的法律地位,当法律规定或当事人约定的其它要件成就时即能取得该完整权利的权利。期待权发生并存在于取得特定权利的过程中,作为权利取得的必要条件的某部分虽已实现,但仍处于尚未全部实现之暂时的权利状态。

因此,对未办理权证的房屋而言,由于房屋系不动产,根据我国对动产采取登记要件主义的物权规则,此时权利人尚未取得房屋的物权,还不享有完整的物权处分权能,尽管在房屋交付使用之日起,权利人可能已实际占有该房屋,但权利人对该房屋基于物权的权能尚未尚未全部实现,因此,此时的权利状态尚处于物权取得的先期阶段。只有等到权证办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。

另外需要说明的是,权利人对无证房屋享有的期待权并不是虚无缥缈的权利,而是实实在在的、独立的权利,且受法律保护的权利。作为一种权利,尽管还处于发展过程中的权利,但权利人依然可以把它拿来交易,当它受到第三人侵犯时,权利人可以独立地获得法律救济。当期待权受到侵害时,期待权人则可以享有占有返还请求权、侵犯损害赔偿请求权。尽管我国法律并无明确规定期待权的相关权能,但就法理而言权利人对无证房屋的期待权应当具有可转让性、可继承性。在城市扩展的过程中,无证房屋面临拆迁并不鲜见。而房屋的权证何时能办妥遥遥无期,如在权证尚未办毕时,该房屋又面临拆迁时,就容易滋生纠纷。随着经济房价的飞涨,房屋拆迁时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于房屋的交易价格。因此,无证房产只能享受有限的保护,产权人应该及时办理房产证明。

无证房产拆迁补偿

无证房屋形成的一部分原因是历史形成的;另一个原因是部分单位和居民法制意识薄弱,没有及时依法办理房屋的产权手续。无证并非违章,应具体情况具体分析,即使属于违章建筑,也应根据行政法中的“比例原则”即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则给予合理补偿。至于如何补偿,可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。房屋建造时严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。土地使用权是一项独立的财产权,根据《物权法》第一百二十一条规定,因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权使用的,用益物权人有权获得相应补偿。进而可知,无论被征收人的房屋是否属于违建,对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。

房屋系合法建造,不存在权利瑕疵,未取得合法产权证明,是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的,且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住,应当得到合法补偿安置。

《城市房屋拆迁管理条例》所称被拆迁人,是指被房屋屋的所有人,而非拥有产权证明的人,产权证明只是房屋所有权的证明方式之一。条例第二十二条第二款规定,拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。而本案中王先生所居住房屋并非违章建筑,也并非超过批准期限的临时建筑,且根据房改政策,其对上述房屋享有完全所有权,应当对其进行合法补偿安置。

《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电[2003]42号)强调,各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的,要抓紧制订相应的政策,限期处理解决;一时难以解决的,要耐心细致地做好解释工作,并积极创造条件,争取早日解决。除此之外,各地多有制定相关政策规范因历史遗留问题导致的房屋补偿问题,如《解决漳州市区拆迁安置房办理产权登记历史遗留问题意见》、《武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见(试行)》等,都可以作为拆迁补偿安置时的参考。

妥善解决由不可归咎于个人的历史遗留问题导致的无证房屋的拆迁补偿安置问题是一个法律问题,更是一个社会问题。实践中,此类房屋并不在少数,从人情、合理的角度,不予补偿安置的做法定然是不妥当的;从法律角度来讲,对房屋相关权利人应当依法进行合法安置补偿。

无证房产拆迁补偿纠纷案例

案情简介:被告重庆市沙坪坝区房屋管理局对沙坪坝区自力新村、教院路片区进行拆迁,是经完善有关审批手续,依法取得对该房进行拆迁的许可证。区房管局于2003年1月10日发布了房屋拆迁公告:明确了搬迁的期限为2003年2月8日至2003年4月8日,要求该片区的被拆迁人服从城市建设的需要,在规定的期限内完成搬迁,在搬迁的期限内,被告与原告周必书未能就其房屋的拆迁补偿安置达成协议。第三人重庆世家地产发展有限公司于2004年4月14日向沙区房管局提交了房屋拆迁裁决申请,房管局依照《重庆市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,于2004年5月14日对持有房屋所有权证的周必书作出了沙房拆裁(2004)第031号的裁决:一、被拆迁人选择货币补偿,拆迁人应以房地产市场评估价格确定的1485元/平方米结清货币款。拆迁人考虑到被拆迁人的事实经营情况,给予一次性货币补偿39000元,应予主张。二、无证建筑由被拆迁人自行拆除,拆迁人不予补偿。三、拆迁人按《重府发(2002)第92号文》之规定,向被拆迁人周必书发放相关的费用。四、被拆迁人周必书在受到本裁决之日起十五日内自行搬迁,并与拆迁人签订拆迁安置补偿协议。

审理结果:法院认为,重庆市沙坪坝区房屋管理局对原告作出的沙房拆裁(2004)第031号拆迁裁决书是依照法定程序制定的,是合理合法的,符合《重庆市城市房屋管理拆迁管理条例》的规定。原告要求撤销该裁决书的请求本院不予支持。原告认为其房屋的评估价格过低的问题,经本院查实,被告是依据重庆市人大常委会(2002)第202号公告《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第十七条的规定来进行计算的。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一项的规定,判决维持被告重庆市沙坪坝区房屋管理局沙房拆裁(2004)第031号拆迁裁决书。

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