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征地拆迁补偿标准

土地管理制度改革牵动着下一步城镇化发展的进程。此前业内普遍认为,大幅提高被征地拆迁人员的补偿款将有助于帮助人民实现市民化。但有全国人大常委会委员担心,无上限的补偿,会在城市周围出现一个因为征地暴富的“暴富圈”,提高土地流转成本,造成新的不公。

征地拆迁程序

征地工作程序:

1、告知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。

2、确认征地调查结果。国土资源部门会同交通、林业部门,对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

3、组织征地听证。在征地依法报批前,国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

4、签订征地补偿协议。国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准,与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议,并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

5、公开征地批准事项。经依法批准征收的土地,除涉及国家保密规定等特殊情况外,省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定,在被征地所在村、组公告征地批准事项。

6、支付征地补偿安置费。征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

2013征地拆迁补偿标准

2013征地拆迁补偿标准:

1、关于确定征用土地补偿的原则,在修改《土地管理法》过程中,都普遍反映,原《土地管理法》在征地补偿的规定上存在两个明显的缺陷;一是征地补偿的标准过低,二是实际工作中难以操作。因此,曾经建议征地补偿的标准由国务院规定,或由各省、自治区、直辖市根据各地的实际情况规定、经过反复研究认为:一是征地是一种国家行为,也是农民对国家应尽的一种义务,不是农民向国家卖地;国家征用土地再出让时,决定不同地价的级差地租是国家投资形成的,原则上这项收益应当属于国家。二是征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。根据以上两条,对征地补偿标准进行了调整,而对补偿的原则和方法未作修改。

2、征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。征用土地的补偿标准和补偿办法不因征用土地之后的用途的改变而改变。而是按照土地的原用途确定补偿标准和补偿数额。原来是耕地的按耕地的标准补偿,原来是林地的按林地补偿,原来是未利用的荒山、荒地没有收益的,原则上不予补偿。对地上物补偿和拆迁也是一样,征用土地之前的地上物予以补偿,征用之后新增的地上物原则上不予补偿。对人员安置也是如此,对征用土地之前土地的使用者或承包经营者的人员予以安置,而对征用之后新增的人口或劳动力将不予以考虑。

征地拆迁补偿纠纷案例

案情简介:2007年12月中旬,家住山东省高密市密水街道碾头社区东碾头街的宋安宇(化名)突然接到高密市人民法院向其作出的《土地征收强制执行听证会通知书》,不明就里的宋安宇参加了这一听证会,始得知:2006年9月22日,山东省人民政府以鲁政土字【2006】1314号作出《关于高密市2006年第五批次城市建设用地的批复》,批准高密市征收集体土地123286平方米。其中,密水街道碾头社区居委会工矿用地85104平方米。而宋安宇的宅基地,也被列入征收对象。具体负责土地征收工作的高密市国土资源局宣称:2007年6月29日,该局已向宋安宇送达《责令交出土地决定书》,将征收土地批准机关、批准文号、征收土地面积以及被征收人享有的权利书面告知宋安。由于宋安宇一直不履行该决定书中的交出土地之义务,遂申请法院强制执行。

这一冠着省政府、市政府、市国土资源局之衔的土地征收决定如同晴天霹雳一般将宋安宇深深地震慑住了:征地怎么说征就征,没有任何征兆?为何只见征地,却不见征地补偿安置?高密市国土资源局所谓送达过的《责令交出土地决定书》为何一直“芳踪不见”?宋安宇将他的质疑作为了听证意见。怎奈“雁过无声”,法院最终裁定予以强制执行,被执行人宋安宇必须在裁定书送达之日起6日内自行清除地上建筑物、构筑物及附属物,交出征收土地;逾期不履行,法院将采取强制措施。

2008年1月9日,高密市人民法院对宋安宇作出《强制执行到场通知书》,该《通知》称将于1月11日对宋安宇进行强制拆除。

审理结果:2009年春末,逾一年之久的宋安宇诉讼长跑终得以在潍坊市中级人民法院调解工作下圆满结束:宋安宇获得了49万元国家赔偿,远远超过了密水街道碾头社区拆迁项目的10万—20万补偿幅度。后宋安宇欣然撤回了行政赔偿上诉案,并向法院以及市政府送上了锦旗。官民纠纷向官民和谐的巨变,为本案画上了幅度优雅的句点。

律师说法:

被俗称为“民告官”的行政诉讼在三大诉讼中一直处境特殊,其原因概乎在于官与民之间管理与被管理的角色定位、民与官之间服务与被服务的职能属性。纠纷之产生,意味着官与民的对立。这一对立又通常难以避免强势与弱势之角逐的比较色彩。斧正这一色彩偏差的责任通常由法院来承担,亦由法律工作者来参与!

宋安宇征地拆迁纠纷历时一载有余,终能以纠纷官民双方、裁判主体法院与律师四方面的皆大欢喜结束,不但彰显了法律维权的可取之道,也声明了行政纠纷到和谐行政的圆融无碍。不过真的肯定的是,这是一个艰难困苦、玉汝于成的过程。以法律人的视角回顾这一过程,以下三点是值得注意的:

第一,切忌“亡羊再补牢”。《战国策?楚策四》中曰:“见兔而顾犬,未为晚也;亡羊而补牢,未为迟也”。在拆迁活动中,也包括征地拆迁,拆迁户往往不同程度地抱有这一心理,因而常常使得维权机会在其“不知无畏”的状况下白白耗费。直至强拆拆迁的实际发生或者即将来临,才想起运用法律手段救济悬空的权利。法律通常不保护躺在藤椅上晒太阳的人。反言之,法律手段的救济要求具有及时性!这一及时性要求通常表现为诉讼时效。本案之所以一次次地掉入驳回起诉的维权低谷的关键原因就在于诉讼时效超出与否的争议上。故此,作为被拆迁人,当拆迁开始之后,应当第一时间内弄清楚自己的拆迁利益,倘若认为利益受到侵害,须尽快查明相关法律常识,而把握住维权的佳机,不要等到身陷囹圄再去维权!否则,其付出的维权成本将无限扩大!

第二,层层削减强势一方的自信!如果如本案委托人宋安宇一样已然陷入维权绝境,拆迁户仍然可以寻求专业拆迁法律工作者的援助,一一剖析强势一方所谓的合法强拆程序,剥离出合法外衣下的违法真相,并依托法律救济程序逐一予以披露,对方的违法征地行为、拆迁行为便会成为拆迁户的“杀手锏”!宋安宇一案之所以能实现绝地求生,主要裨益于办案律师对案件诸多违法点的拿捏得当,举之如送达问题与诉讼时效的关系、高密市国土资源局在拆迁许可证既存的情况下再行介入,以国家名义假“征地”之名责令拆迁户交出土地以加快工期,并试图以拆迁补偿款替代征地补偿款的行为、越权强拆,等等。发现的违法真相越多,充分运用法律的程度越深,强势一方的自信便会被削减得越多,其妥协的空间自然也会相应扩展。

此外,谈判技巧在拆迁维权中也堪称制胜要诀。当然,何谓谈判技巧是个多元命题,与个案情形密切相关。不过,回首诸多取得显著维权效果的案件,谈判技巧也有共通性可言:知悉拆迁市场行情、了解拆迁人、征地人的惯常心理与惯用做法、熟悉征地程序与拆迁行政程序。掌握了谈判技巧,便能在各项法律救济手段铺垫出来的对席谈判中可进可退,取得最佳谈判成果!举之如本案,在最终的谈判阶段,委托人先行与对方谈判取得的对价是41万,而律师介入谈判后最终与对方以49万元达成合意。

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