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最新房屋拆迁补偿

由于拆迁关系到千家万户的日常生活,涉及到千家万户的切身利益,老百姓普遍非常关注。但由于拆迁所涉及的关系复杂、政策性强,加之国务院新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》让被拆迁人人不知道该依据哪个维护自身权益。

最新拆迁补偿形式

房屋拆迁的补偿形式是指拆迁人以什么方式方法对拆迁人的损失进行赔偿。通常拆迁人对搬迁人的拆迁补偿可采取三种形式:

(一)产权调换形式。产权调换,是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有所有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换,用作对被拆除房屋的补偿,被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。

(二)作价补偿形式。作价补偿,是指拆迁人对被拆除的房屋,按其价值以货币结算方式对被拆迁人给予补偿。

(三)产权调换与作价补偿相结合形式。产权调换与作价补偿相结合,是指拆迁人对被拆迁人的补偿人的拆迁补偿中,部分采取产权调换补偿,部分采取作价补偿,当拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋进行补偿时,以产权调换或作价补偿达成协议后,但在拆迁人和被拆迁人双方或某一方出现困难时,可根据具体情况,双方协商采取产权调换和作价补偿相结合的形式,解决对被拆迁人的补偿问题。

城镇拆迁范围内的居民住房,分为自有自住或出租和承租公私房两种。在拆迁补偿时,应按照我国《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房屋管理条例》的规定进行处理。《城市私有房屋管理条例》第四条第一款规定:“城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时,建设单位应当给房屋所有人合理的补偿,并按房屋所在地人民政府的规定对使用人给予妥善安置。”因此,必须对房屋所有人给予补偿,对房屋使用人给予安置。根据上述两个条例规定的原则和一些城市的拆迁法规,对城镇居民房屋的补偿方式是:

(一)拆除居民个人所有的房屋,包括自住和出租的房屋,拆迁时的补偿方式可采取产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式的任一种。即由拆迁人按照当地人民政府制定的房屋评价标准,进行估价、补偿、注销产权,补偿费一次付给所有人,或者以相当的房屋与私房屋进行产权交换。

(二)拆除出租住宅房屋的补偿形式。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定:“拆除出租住宅房屋应当实行产权调换,原租赁关系继续保持,因拆迁而引起变动原租凭合同条款的,应当作相应的修改。”即尽管拆迁补偿有三种形式。其中,出租住宅房屋包括用于出租的公房(地方政府直管房、单位自管房)、私房以及其他产权形式用于出租的住宅房屋。由于该类住宅房屋产权人出租住宅,与承租人签有租赁合同,承租人居住的住宅为出租住宅房屋,对该类出租房屋只有采取产权调换方式补偿后,才可使原租赁关系继续保持,才可避免因拆迁而引起租赁户与住宅房屋产权人的矛盾。

(三)拆除依法代管的私房,建设单位应当会同房地产管理机关(代管执行单位)对房屋现状作出勘验记录或拍照录像,并按照当地人民政府制定的房屋评价标准补偿,补偿费由房地产管理机关代为存入银行。

(四)拆迁委托代管的私房,除全权委托外,建设单位应当与委托人协商补偿方式和办理补偿有关手续。

至于公、私房的承租户(不论是单位还是个人),在拆迁承租房屋时,对他们不存在产权补偿问题。

新拆迁补偿如何计算

(一)土地补偿计算

1、农村土地征用补偿标准,依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。

2、国有土地的标准,参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。

(二)房屋拆迁补偿计算

1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格 房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格 房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(三)房屋拆迁安置费计算

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费 没有提供周转房情况下的临时安置补助费 超过过渡期限的临时安置补助费 非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

国家拆迁补偿纠纷案例

案情简介:原告李某、李X杰、王X丞诉称:原告李某的户籍于2001年2月迁入了涉讼房屋的妻、子,三人共同居住在该房内。2007年10月,涉讼房屋被列入了拆迁范围,三被告即与动迁单位签订了拆迁安置补偿协议,被告李莉向拆迁单位承诺其负责安置原告一户。原告得知上述事实后,即与三被告交涉,要求分配房屋并分割补偿款,但三被告非但拒绝,反而以实施暴力和威胁的手段要求原告一户搬离涉讼房屋。原告无奈之下只得另行租房居住。因此,要求确认三原告为上述,三被告对原告一户进行安置,并向三原告支付补偿款人民币600,000元,同时要求支付三原告过渡租房费用13,000元。

被告李莉、张润、张泳辩称:李莉与三原告是房屋租赁关系,张润、张泳的动迁与三原告没有关系。;李莉对动迁单位作出的承诺书是在被胁迫的情况下所为,是无效的。

承诺书即便有效,安置李某、李X杰两个人也仅是李莉的义务。被告方认为,由于没有证据证明三原告属于被安置补偿的义务。被告方认为,由于没有证据证明三原告属于被安置补偿对象,而本次动迁适用的系对三被告的房屋所有权的补偿,对用益物权人并没有进行补偿。因此,被告方不同意三原告的诉讼请求。

经审理查明事实如下:李某、王X丞、李X杰系夫、妻、子关系;李莉与张润、张泳系母子关系;李莉系李某的姑妈。涉讼房屋系争私房,听说补偿器。产权人原系李莉、张润、张泳未就涉讼房屋进行继承分割或析产。

李某原户籍地在甘肃省兰州市七里河区XX路78号202室。2001年2月23日,经李莉同意后,李某的户籍迁入了涉讼房屋中以李莉为户主的户口本内,并实际居住该处(居住面积约13平方米)。王X丞的户籍在甘肃省兰州市城关区XX巷31号1001室,2004年12月18日与李某登记结婚,婚后也居住在涉讼房屋内。2006年7月30日,李X杰出生后岁李某、王X丞共同生活,户籍也报在涉讼房屋内以李莉为户主的户口本中。张润、张泳均已结婚,并各有单独户口本。

涉讼房屋早在2002年就被列入了拆迁范围。2007年10月31日,李莉、张润、张泳与拆迁单位上海景亿利房屋开发有限公司(拆迁实施单位为上海中房房屋拆迁公司)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》一份,约定X方(三被告)选择货币补偿安置方式,甲方(拆迁人)应当支付X方货币补偿款(包括价格补贴)537,468元,X方应于2007年11月7日搬离房屋,并负责使用人按期搬迁,甲方付给X方搬家补助费1,497.96元;X方搬迁并交出空屋后两个月内支付补偿安置款,否则甲方有权扣除部分安置款。同日,双方另签订《补充协议》一份,约定甲方同意在签订《拆迁补偿安置协议》的基础上再给与一次性照顾补贴3,261,108.90元,如X方未按期搬迁的,甲方有权不发放上述照顾补贴款。

三被告在签订上述《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》的同时,向拆迁人购买了本市闵行去XX路300弄64号502室和同弄218号402室、221号402室三套房屋,李莉同意以拆迁补偿款中的1,028,517.86元直接扣除转付购房款,并同意将上述房屋中的64号502室产权人登记为李莉,其余两套房屋产权人登记为张润。拆迁人随开具《办证、进户通知》两份,通知上述房屋的管理单位为李莉办理进户和房屋产权证事宜。此后,三被告即要求李某搬离涉讼房屋。李某遂与动迁实施单位交涉,要求安置。2007年11月18日,动迁实施单位开具《看房通知单》一份,介绍李某试看XX路300弄64号502室房屋,但随后又通知李某取消看房,要求李某与李莉交涉。后李某搬离了涉讼房屋,并向案外人承租本市长宁区XX路1041弄19号203室房屋(两室一厅,建筑面积为52.9平方米)居住,月租金为2,000元。2007年11月27日,李莉向动迁单位出具《承诺书》一份,其内容为“我是产权人及户主,住XX西路442弄124支弄96号。这次动迁有(由)我本人安置同住人李某,与动迁组无关。如发生相关事宜由我李莉负责。”2008年3月,李莉取得了所购买的闵行区XX路300弄64号502室房屋所有权证;张润取得了同弄218号402室和221号402室两套房屋的所有权证。

由于三被告没有解决李某的居住问题,也未给付李某补偿款,故李某诉至本院。庭审中,王X丞、李X杰也以权利人的身份要求参与诉讼,要求获得安置和分割补偿款。

上述事实,有户籍资料、《结婚证》、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》、《补充协议》、《动迁商品房供应单》、《动迁货币补偿转付购房款》、《办证、进户通知单》、《看房通知单》、《承诺书》、李某与案外人签订的《租赁合同》等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误,本院予以确认。

庭审中,被告方向本院提供李某父亲李X禧与李莉在2006年7月签订的《房屋租赁合同》一份,其内容为:李莉将涉讼房屋中楼下一间约15平方米的房间给李昌禧夫妇居住,另一间13平方米的房间给李某等人居住,学习曝光补偿。两间房屋月租金为1,000元。经当庭质证,原告认为承租方的签约主体不是原告,不予认可。

因双方当事人各执己见,故本案调解未成。

审理结果:法院认为,公民合法的民事权益受法律保护。涉讼房屋原系私房,产权人系三被告,三原告并不享有该房屋的财产权利。因此,三被告与拆迁单位签订《上海市城市居住房屋拆迁安置需要(适用货币补偿)》和《补充协议》后所取得的拆迁安置款应当归三被告所有,三原告要求分割上述补偿安置款没有事实和法律依据,故其相应的诉讼请求本院应予驳回。

由于原告李某的户籍报入涉讼房屋内系得到了被告李莉的许可,三原告也实际居住在涉讼房屋内;另李莉以涉讼房屋产权人的身份对动迁单位承诺由其安置李某居住,而事实上涉讼房屋在原产权人之一张文发死亡后并未进行继承分割或析产,产权属于三被告共同所有。因此,三被告均付有安置三原告居住的民事责任,原告要求三被告安置其居住的诉讼请求本院应予支持,考虑到三被告在取得拆迁补偿安置款(包括照顾补贴)之后,通过拆迁单位购买了三套安置房屋,三被告明确表示不安置三原告,如果判令三原告搬入其中的任何一套房屋居住,势必导致原、被告发生新的矛盾,增添不安定因素。因此,应由三被告给付三原告相应的居住补偿款,三原告自行解决居住问题为宜。具体的居住补偿款数额由本院综合三原告的居住情况、在外过渡的事实、三被告取得的搬家补偿费数额和本案的特殊情况等因素,合理酌定为300,000元。

综上,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条的规定,判决如下:

一、被告李莉、张润、张泳应于本判决生效后三日内,支付原告李某、李X杰、王X丞补偿款人民币300,000元。

二、驳回原告李某、李X杰、王X丞其余的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼保全费人民币3,585元,原告李某、李X杰、王X丞共同负担人民币1,830.50元,被告李莉、张润、张泳共同负担人民币1,754.50元

案件受理费人民币9,930元,原告李某、李X杰、王X丞共同负担人民币5,070.30元,被告李莉、张润、张泳共同负担人民币4,859.70元。

词条标签:房屋拆迁 拆迁补偿 房产纠纷案例