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小产权房可不可以购买转让,购买小产权房有什么风险

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:买房者在购房时会多向选择,要么购买由开发商出资建设的商品房,要么选择价格实惠的小产权房。对于商品房,如果选择了正规的开发商,后续手续的办理都会很顺畅;对于小产权房,由于目前我国对于这类房屋没有明确的法律规定和政策引导,小产权房可不可以购买和转让呢。如果一心想要购买小产权房,又会存在怎样的风险呢?下文将一一介绍。

一、小产权房可不可以购买转让?

1、什么是小产权房?

“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“小产权房”,又叫“乡产权房”。现实生活中的小产权房大多是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

2、小产权房能否购买转让?

通过上文,对于小产权房有了一定了解,这类房屋的产权证是由乡政府或者村政府颁发的,并不是真正合法有效的产权证,但这并不影响小产权房的购买和转让:

(1)小产权房只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑,法律允许乡村集体在集体土地上建造住宅。因此,如果决定购买小产权房,一定要在律师的指导下审核该房子是否办理了相关的审批手续,是否为合法建筑。

(2)哪些人可以购买和转让?法律规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,小产权房转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换,而不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此,如果非本集体的成员确实想要购买价格实惠、质量有保证的小产权房,建议在房产专业律师的指引下操作,避免出现无法办理房产证等不必要的麻烦。

二、购买小产权房有什么风险?

如上文所述,只要小产权房建设过程的各项手续都经过了审核,它们都是合法建筑,可以在本集体成员内部进行购买和转让,如果非本集体内部的第三人被小产权房的价格所吸引,想要购买这类房屋,但是,目前我国没有明确的法律对小产权房进行规定,购买小产权房将存在以下风险:

1、法律和政策风险。目前法律法规对商品房有很多规定和政策,但这些对小产权房是无效的,法院不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,单靠个人实力进行救济就会很困难。

2、目前,小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,对于开发建设的监管没有到位。小产权房在开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。购房者非常关心的问题,如开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋等都无法得到有效保证。

3、由于所购小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

购买小产权房确实存在一定的风险,但是在房价居高不下的今天,小产权房的存在具有很大的合理性和发展空间,如果购房者目前的资金实力只能选择小产权房的话,在决定购买之前,最好咨询相关律师,在律师的建议和指引下,对小产权房的资质和质量等进行把关,以此确定是否购买。

以上就是关于“小产权房可不可以购买转让”,“购买小产权房有什么风险”相关问题的解答。小产权房不是绝对的不能购买和转让,由于其本身的特殊性,购买时也存在一定风险,因此,在买房子的时候,如果要考虑是否购买小产权房,最好先去咨询专业律师,请其给出建议,一旦出现纠纷也不必担心,按照律师的引导维护自己的合法权益。

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北京房产律师温馨提示:

严格来说,小产权房属于违法建筑,不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产证书,购买的小产权房也不能公开转让、不能抵押,遇到拆迁等情况也无法得到拆迁补偿。因此,购买小产权房存在的风险是极大的。目前,小产权房转正还是未知数。所以,购买小产权房需慎重考虑。
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目前,全国范围内,农村房屋所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋所有权人能用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。
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