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一房二卖的房子是谁的,一房二卖如何处理?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、一房二卖的房子是谁的

根据《物权法》的相关规定,在不动产买卖合同均有效的情况下,谁办理了不动产所有权转移登记手续,谁就依法取得了不动产的所有权。若出卖人在分别与第一、第二买受人签订了房屋买卖合同,若对第一买受人完成了不动产登记,则第一买受人因登记之完成而取得了不动产的所有权,并使出卖人对第二买受人陷入了履行不能,第二买受人可依法追究出卖人的违约责任。

若出卖人对第二买受人完成了不动产登记,则第二买受人取得不动产的所有权,由于物权有优于债权的效力,如果不动产由第一买受人占有、使用,第二买受人则可以依法请求第一买受人返还不动产,则第一买受人因此造成的损失可以请求出卖人承担违约和赔偿责任。如果两人均未完成不动产移转登记,则两人都未取得诉争房屋的所有权,而只是均取得了要求出卖人将诉争房屋的所有权移转于自己的请求权。

实践中,法官要根据占有情况,实际使用情况,居住时间情况来进行判断,综合考虑。

二、一房二卖如何处理

(一)对于有效合同的当事人。

任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同,交付房屋。而从公平合理的角度出发,房地产开发商应对第一买受人履行交付义务,而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言,根据《司法解释》第八、九条规定,未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(二)对于可撤销合同的当事人。

根据《合同法》的规定,具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(三)对于无效合同的当事人。

无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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