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没有房产证的房屋怎么买卖,卖房代签合同有什么风险?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

一、没有房产证的房屋怎么买卖

根据我国法律,没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的。但是,在生活中经常会出现买卖无产权证的房屋。这种情况分两类:

一是买卖了根本无法办理国家产权证的房屋,比如包括小产权房。如果买卖已经完成且已经实际居住的,买房人的居住权可以获得法律的保护,但是不享有房屋的合法产权。

二是依法可以办理房屋产权只是买卖时没有完成办理手续的。比如期房、二手新房买卖。那么这类合同原则上属于有效的合同。如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户,那么视为合同履行,双方均不得反悔。即使卖主反悔拒绝办理过户的,买方也可以要求依法履行合同。需要注意的是,对于这类买卖一定要做好风险的预防,主要是对卖方的违约责任要约定明确,比如可以在买卖合同中约定高额的违约金,或取得房屋产权证书的时间限制,或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。

二、卖房代签合同有什么风险

房产证产权人无法亲自签约而委托他人代售代签这类情况也比较常见,一般是房主不在房屋所在地或者不便亲自签约。这类买卖的风险防范关键是看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续(最好办理授权公证)。按照交易规范做法,一般这类房屋买卖中,产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证。授权公证书应当明确由产权人授权实际签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。

否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同,买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。这类买卖买方的风险最大,因此一定要督促中介或卖方依法办理授权公证手续后再签约。

近年来,我国商品房市场房价居高不下,二手房成为许多普通百姓买房的首选。政府调控房价的各种措施出台后,各地二手房交易纠纷大增。有的购房者只关注市场行情,一看房价适合就买房,很容易造成损失。购房二手房最好咨询一下专业律师,了解二手房的相关情形以及后续的问题,避免损失。

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北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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