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如何确定购房违约金的数额,购房违约金的限度是什么?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、如何确定购房违约金的数额

对违约金“过高”的程度认定总体上应采纳:一是违约金标准会比较严重影响合同正义,合同当事人权利义务显失公正;二是违约金失去了其固有意义,其已经不再是促进合同履行的工具,而成为了合同当事人追求的目标,当事人约定的违约金变成了赌博行为。应当参照以下具体因素:

(一)参照合同标的。

如果合同的标的属于特种物的,违约金标准可以采取较高的标准;如果合同的标的属于种类物的,违约金标准可以采取较低的标准;如果合同标的属于具有精神意义的物,则可对违约金的标准更开放一些。

(二)参照合同主体的实质地位。

对于公用事业、垄断企业、提供供不不应求商品和服务的企业等处于实质优势地位的经营主体提供格式违约金条款或准格式违约金条款,因为合同相对方不具备平等协商的力量,应当对优势合同当事人提供、相对方当事人很难协商的违约金标准进行调整,调整到与实际损失相当的程度。具体参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”

(三)参照合同性质。

合同是交易的形式,对于交易内容为生活必需品、服务为生命、健康、身体基本保障提供服务的合同,应当基于尊重基本人权的原则,对于社会弱势群体的违约金应该体现补偿性,舍去惩罚性的功能;对于当事人平等的经济合同应体现对当事人的约定的尊重,以不调整或少调整为原则。

(四)违约金调整的幅度应当体现惩罚性。

违约金具有惩罚性,其主要意义在于促进合同当事人全面履行合同,因此违约金标准应该体现一定的惩罚性,应当高于守约方实际损失的一定幅度。

(五)参照违约方的过错程度。

根据《合同法》合同责任属于严格责任,只要发生违约行为,违约方就应该承担违约责任。但笔者认为违约责任既然属于民事责任的一种,在人民法院以公权力进行干预的时候,违约金条款就不仅仅属于合同条款的私法性质,更应该考虑的是人民法院以公权力进行干预的条件,因此违约方的过错应该成为公权力予以调整的重要参考因素。因为违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度,对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚,才能罚当其错,体现公权力干预的公正性。在具体判断违约责任的时候,应当考查合同双方在违约中存在的过错,以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下,应当适当调整,保持对恶意违约方的惩罚;当违约方因第三人的原因造成违约时应当着重体现补偿性,减少惩罚性;当守约方利用优势地位在自己不可能违约,以追求对方违约金为目的的情况下应当调整到与实际损失相当的标准。

二、购房违约金的限度是什么

违约金的最低限度为守约方因对方违约造成的实际损失,包括直接损失和履行利益的损失;但是对于一般的合同,应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,以调整到实际损失的130%为原则,以体现违约金的惩罚性。

法律对于违约金的最高限度并没有明确的规定,参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准,并在此基础上乘以四倍计算违约金。这种做法的法律依据是最高人民法院1991年8月13日实施的《最高人民法院印发〈关于人民法院审理借贷案件的若干意见〉的通知》,第6条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分的利息不予保护。”这种观点认为,最高人民法院对民间借贷的利率作了一个最高额的限定,即不超过银行同期贷款利率的四倍,该限定与违约金过高的限定存在相同的法律价值取向,即对当事人自由约定利率或违约金的强制性调整,以防止高利贷情况的发生。

因此,对于其他合同类纠纷约定违约金“过高”的处理可在参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准的基础上,借鉴民间借贷中四倍的最高额限定标准予以调整。对于违约行为自履行义务开始之日发生并处于连续状态的,违约金的最高限度应当以标的数额为基数;对于部分履约部分违约的,应当以未履行部分的标的额为基数。

购房违约金不是约定的越高越好。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。建议购房者咨询一下律师,看如何约定违约金对自己比较有利。

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