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房屋买卖交易流程是什么,房产交易中怎样防范风险?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、房屋买卖交易流程是什么?

(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二、房产交易中怎样防范风险?

1、城镇居民购买农村房屋由于不能取得农村宅基地使用权,所以会有不能办理房屋过户手续的风险;同时还可能有由于城市规划而房屋被拆迁的风险。

建议购房者购房后及时到有关部门办理农村土地征用手续,补缴有关费用,取得土地使用权后办理房产过户手续。如不被批准建议您解除合同。

2、购买公产房只能取得房屋居住权,因为公产房属于国家或集体所有,出卖人无权处分。在此提醒:按照合同法的规定,国家对租赁权的保护期限最长是20年;出卖人所在单位是否同意“转让”。

3、购买单位房改房应注意以下问题:

①单位房改是否在当地政府主管部门备案并上缴了房改基金;

②所在地方政府是否经省、自治区人民政府批准允许房改房上市交易;

③是否是完全产权,所在单位是否同意并放弃优先购买;

④按1999年4月22日财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》补缴土地出让金。

提醒:由于房改房一般年限较长,建议您对房屋进行现场勘察,尤其注意房屋的质量和结构安全。

4、购买经济适用房和单位集资建房注意事项同上。

5、购买商品房时要注意:产权证书是否设有他项权利;房屋是否已经出租,出租什么时间到期;土地使用证和房屋所有权证书两证是否齐全等。

延伸阅读:

一、商品房交易流程是什么(1)选房。(2)签订认购书。签订认购书时,开发商往往要求购房者交纳定金。签订认购书并不是购房的必经程序,而是房地产交易领域的一种约定俗成的做法。(3)签订商品房买卖合同,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,应签订物业......

北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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房屋买卖流程

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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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