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按揭房买卖有什么限制,如何购买二手按揭房?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。出于投资或融资变现的需要,在二手房交易中购房者欲将按揭房转让的越来越多。那么是否所有按揭房都可以随便买卖?下文将对按揭房买卖有什么限制,如何购买的问题进行介绍。

一、按揭房买卖有什么限制

贷款所购房屋转让时,受多种合同关系约束,存在多个房地产权利人:

(一)抵押房屋的转让。

采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款,贷款银行作为抵押权人,对卖房人的房屋享有抵押权,未经贷款银行同意,卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前,银行无法同意卖房人办理解押手续,这样,房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。

(二)第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响。

借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的,贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意,并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式,避免因未经银行同意转让贷款所购房屋,或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息,甚至收取违约金。

(三)无论何种情况,房屋转让前,都应及时办理各类合同的变更手续,房屋转让后,应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续,以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。

(四)目前房屋转让基本上通过中介机构进行,大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系,因此,房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息,简化手续。

二、如何购买二手按揭房

对于抵押房屋的转让的,卖方可以用其它担保方式做替代担保,暂时解押,待房屋过户,房屋出售所得价款偿还银行贷款后,解除借款合同。例如,借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保,并变更《贷款合同》以便办理解押手续,待房屋过户后,用收回的房款提前还清贷款。

买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况,如果确实存在抵押的情况,买方应了解卖方未还款期限和余额,已还款年限和金额,因为这要涉及到后续的可操作性问题,必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证。如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法,双方应当对未付款项由谁支付进行协商。此外,在提前还贷过程中还可能发生的其它费用,根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致,一般还款六个月或者一年后提出申请即可提前还款,无须支付违约金;但如果还款不满六个月或者一年的,要支付一定数额的违约金,那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前,协商一致。

对于买卖双方通过二手房中介机构进行交易的,如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议,通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保,并能过中介机构办理二手房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。

以上就是对按揭房买卖有什么限制,如何购买二手按揭房的问题的介绍。这里需要提醒的是购买按揭房风险较大,购买者应格外小心,避免合同无效或是赔偿违约金等风险发生。如果您已经处于这样的纠纷之中,不用慌张,您可以寻求律师的帮助,有专业的房产律师为您的利益保驾护航,您便可以“高枕无忧”了。

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北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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