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不履行购房合同如何救济,不履行购房合同该怎样解决?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:“违约”对大家来说并不陌生,在现实生活中,购房合同违约也经常出现。当出现了违约,我们该怎样解决呢,可能这是大家比较关心的问题。事实上,我国法律对购房合同违约也做了较为详细的规定。下面我们就讲一下不履行购房合同如何救济,也就是不履行购房合同该怎样解决的问题。

一、不履行购房合同如何救济

(一)依民法、合同法双方协商解决或向人民法院起诉。当协商不成或义务方又不履行协商的协议时,权利方有权向人民法院起诉。这一方式在法理上应当成立,则人民法院不应以“一事不再理”而拒之门外,但其诉讼的结果易导致“循环诉讼”,使围绕履行协议而产生的诉讼周而复始,不利于提高诉讼效率,还可能因此而增加当事人的讼累,浪费国家司法资源,因此,此一法律救济途径应当研究,斟酌慎行;

(二)依民事诉讼法进入执行程序。其障碍是解决现行法律对履行协议逾期丧失申请执行权的问题。对现行的民事诉讼法有关条款进行修改,既能与民事诉讼法相御接,简便易行,又避免了依民法、合同法重新向法院起诉的弊端,达到使权利方获得法律救济的目的。其具体作法是:对民事诉讼法相关条款进行修改,赋予履行协议的法律效力等同于执行和解协议的效力。

二、不履行购房合同该怎样解决

(一)要求继续履行。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同,如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金,如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。

但有下列情况的不适用继续履行,第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

1、法律上或者事实上不能履行;

2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

3、债权人在合理期限内未要求履行。

(二)解除合同,适用定金罚则或要求对方支付违约金。第一百一十六条规定当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金罚则,如果合同当事人在合同中约定了定金条款,或者另外订立了定金合同,则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。

违约金,如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,并且约定不违法,也无明显不合理的,则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少

(三)赔偿损失,在另外一些情况下,违约一方应当承担赔偿损失的责任:

1、合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决。

2、虽有合同约定的违约金或者法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失--包括合同履行后本可以获得的利益,但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

以上是关于“不履行购房合同的救济问题”和“不履行购房合同该怎样解决”两个问题的的讲述,希望能帮到大家。在房屋买卖过程中,签订购房合同之后,对方不履行的情况也时常发生,除了我们在签订合同时剧本一定的非法律知识和应该注意的事项,保证我们所签订的购房合同合法有效之外,还要具备对方违约我们因该如何救济的知识。如果您遇到了购房纠纷的问题,自己没有把握独自解决,建议您寻求律师帮助。

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北京房产律师温馨提示:

如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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