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卖商铺未办理过户,怎么确定房屋买卖合同效力?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

案情介绍:卖商铺未办理过户

安某与黄某系同住在一个镇上的亲戚。2013年4月份,安某因生意需要周转资金,将自己名下一套临街商铺卖给黄某,双方约定该房以148万元的价格成交。双方之间因系多年亲戚关系,又同住在一个镇上,便没有签订书面房屋转让合同。谈妥的当日,黄某便将148万元打进了安某的账户,安某也将房屋钥匙包括该房所有权证、土地使用权证以及契税缴纳凭证交给了黄某。随后,黄某将该房租赁给石某开蛋糕房,并收取租金。2014年9月,安某与黄某之间因其他琐事发生争执,安某一怒之下要求收回房屋,并且要求黄某返还其向石某收取的租赁,计3万元整。双方数次商谈无果,闹上了法庭。

争议焦点:房屋买卖合同效力问题

在上述案例的处理过程中,在法院内部形成了几种不同的意见。

有人认为,房屋转让合同,必须是书面合同,其他任何形式的约定都是无效的。安某与黄某之间尽管存在房屋买卖合同,但因合同形式违法而归于无效,双方各自返还财产,即安某返还给黄某148万元房款,黄某将房屋及相关证件、票据连同一年多的租金也应一并返还给安某。

另有人认为,安某与黄某之间的买卖合同客观存在,而且所有权已经实际转移,黄某待遇与房屋的占有与出租都是合法的。但是依据《物权法》以及其他相关规定,安某仍是该商铺的实际所有权人,安某请求返还房屋及其租金的要求是合法的,依法应予支持。

第三种意见认为,本案的焦点在于双方之间的房屋买卖合同是否成立,就本案性质来说是房屋买卖合同纠纷而非物权侵权纠纷。综合本案事实来说,安某与黄某之间的买卖合同客观存在,合法有效。黄某基于合法占有而与石某之间形成的租赁关系亦应合法有效。对于安某的诉讼请求,依法应予驳回。

律师说法:怎么确定房屋买卖合同效力

本案中,安某与黄某之间基于亲戚关系,在商铺转让中未予签订书面的房屋买卖合同,这种情况在实践中并不在少数。《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。依据上述法律规定,房屋转让合同应当由双方采用书面形式签订,以明确双方的权利义务,便于合同的履行。有鉴于此,除了书面形式之外的任何形式的房屋转让合同,均因形式违法而归于无效。

但与此同时,从合同法“鼓励交易,维护交易安全”的立法目的出发,合同法第三十六条又有进一步的规定,“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”第四十四条规定,“依法成立的合同,自合同成立时生效”。本案中,安某与黄某之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同,但是安某已实际交付了房屋,黄某也如数给付了房款,应该认定为当事人应当按照合同约定实际履行,双方均实际履行了主要义务,对方都接受。安某与黄某之间的房屋买卖合同已经成立、生效。黄某可以依法要求安某协助办理房屋产权过户手续。

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