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农村房屋买卖合同被确认无效 民事责任应如何认定

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

一、农村房屋买卖合同被确认无效

2002年6月,原、被告签订房屋买卖协议,双方约定将原告名下的房屋出售给被告,房屋价款为22.6万元。被告付清了房款后,原告将讼争的房屋及土地证交付给被告,但该房一直未能办理产权变更手续,讼争的房屋土地性质属于集体土地。后该房屋将被拆迁,原告要求确认该房屋买卖合同无效,并要求双方各自返还房屋和购房款。

二、民事责任应如何认定

在合同被确认无效后,应当按照过错原则确定当事人的民事责任。《民法通则》第61条、《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”在城镇居民买卖农村房屋合同中,因为农村房屋和相应宅基地为限制流转物,法律法规和政策明确规定城镇居民不得买卖农村房屋,对此买卖双方当事人都知道或者推定应当知道,故买卖双方当事人对房屋买卖合同无效均有过错。但是,不可否认的是此类纠纷案件的缘起大多因为土地、房产的升值所诱发,在合同被确认无效的原因方面,主要是由于出卖方受利益驱动而违反了诚实信用原则,而这种“好讼行为”极大地影响了买受人的社会生活和社会秩序的稳定,不值得倡导。因此,在合同无效的过错认定方面,可以认定出卖人应对合同无效承担主要责任。

在房屋买卖合同被确认无效后,应该说主要的损失在于买受人,因为其要退房另寻住处、影响其生活和工作;对于出卖人而言,则无多大的损失,甚至还可获得不小的经济利益。因此在赔偿损失处理上,可以根据出卖方违反诚实信用和公平合理原则均衡双方的利益。具体在损失认定上,应当由出卖人赔偿买受人信赖利益损失,除缔约费用、履约费用和其他费用支出的直接损失外,还应适当地赔偿间接损失。间接损失,是指丧失与他人另订合同的机会所产生的损失,而这些损失必须是基于信赖利益而产生的损失。房屋买卖合同的目的,是基于永久性居住或收益的需要,用一定对价购买房屋所有权,双方对此是清楚的。现出卖人违反诚实信用主张合同无效,可以考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买价格的差异造成的损失来平衡双方的利益。

在诉讼程序处理上,出卖人起诉要求确认房屋买卖合同无效,返还房屋。法院受理案件后,认为可能认定合同无效的,应当向买受人行使释明权,告知买受人有可能认定合同无效,征询其是否就损失提出反诉请求。如果买受人坚持主张合同有效,没有提出反诉的,根据不告不理的民事诉讼法基本原则,法院在确认房屋买卖合同效力的案件中不得径行判决出卖人赔偿损失。法院应当在判决中阐明买受人就合同被确认无效致其信赖利益损失,有权另行主张权利。


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北京房产律师温馨提示:

如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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