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什么是商品房预售合同 预售合同与期货交易合同有何区别

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、什么是商品房预售合同

商品房预售合同的内容是约定商品房买卖双方在一定期限内洽谈购房合同,双方的意思表示真实、自愿,权利义务明确、合法,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房预售合同本身是一个独立的合同,当双方签订商品房预售合同,开发商就应当履行不得将销售之房屋转于他人的义务,购房人就享有保留所购房屋的权利。

二、预售合同与期货交易合同有何区别

期货交易合同在传统民法中是指在合同订立后一定期限方交付实物的合同,与远期买卖合同具有同一含义。但现在的期货交易合同己完全不同于传统上的含义,它是指合同条款由期货交易所设计,由期货监管部门审批,在期货监管部门许可的地点以期货监管部门许可的方式签订的,绝大多数市场参与者的主要目的并不在于实物或金融证券的交割,而在于转移价格风险或赚取风险利润的一种高度标准化的合同。从期货合同的概念和实践中的具体做法,可以看出期货合同条款是由期货交易所设计并由期货监管部审批,合同必须是在期货交易所订立,合同的标的物必须是大宗的种类物,且不能是不动产,当事人交易的目的不在于实物交付,而只是避免价格风险或赚取风险利润。由此不难看出期货交易合同与商品房预售合同之间的区别。

所谓期货买卖合同,是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同,通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征:(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的,而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;(2)期货买卖的标的是合同本身,而不是期货买卖合同中所约定的货物;(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现,而不在于获取现实的货物,所以,在期货买卖中,极少有进行实物交割的:(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件,如粮食、石油、钢材等。但是,在商品房预售合同中,第一,商品房的价格是双方在订立合同时就己经明确的,而不是通过公开竞价的方式确定的;第二,商品房预售合同的标的物是商品房,而不是合同本身;第三,商品房预售合同的目的在于获取房屋,不具有套期保值和价格发现的功能;第四,由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别,不具有标准化的特征,所以在国际惯例上,房屋不是期货交易的商品,不能用于期货交易。可见,商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同,可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易,以维护房地产市场交易秩序。

 

 


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北京房产律师温馨提示:

如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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