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房地产税制改革的主要问题和原因,如何解决房地产税立法难题

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、房地产税制改革的主要问题和原因

(一)改革,就是要改变现行体制中不合理的地方。对于房地产的种种不合理现象,大家颇多共识,房地产税制改革,其主要问题主要集中在以下几个方面:

1、现行的土地财政,其不可持续性越来越明显;

2、日渐失控的房价,给社会经济可持续发展带来越来越多不确定因素;

3、房地产未纳入财税体制,税收调节机制无法发挥。

(二)房地产税制改革困难重重的原因

1、法理难题:房地产税,顾名思义,就是收取“房”和“地”的税,大家都知道,“房”和“地”联系密切,但两者并非是一回事。“房”本身是贬值的,也就是说如果放到企业会计帐薄中是可以计提折旧充当成本的,真正升值的是“地”,但是,由于在我国,土地是国家或集体所有的,大家所拥有的,仅仅是“地”的使用权,其产权并没有转移,也就是说,土地升值的最终受益者是国家和集体,而大部分个人,在购买商品房时已经一次性支付“土地出让金”,如今再次向其征缴“房地产税”,法理上似乎存疑。

2、征管难题:我国现有的房屋类型除了商品房之外,还有福利分房、房改房、经济适用房、集资建房,包括农村住房等。这些类型的房子其土地权属与商品房性质可能并不同。即使是商品房,由于部分楼盘当年所取得的土地使用期较短,目前已经到期或接近到期,这些都是历史遗留的问题,如果全面征收房地产税,大面积征收房地产税,无论在技术上、民意上,以及标准上都面临很多困难。

3、效果难题:当前,适合我国个人的投资产品尚比较匮乏,房地产事实上满足了不少家庭的投资需求,同时也不断推涨房价。房地产税的推出,有可能缓解房价失控的危险,但另一方面,如果推出的措施不为市场认可,房价出现大幅波动,有可能会对金融系统的安全以及社会稳定带来很大的不确定因素。此外,“房地产税”,会涉及到一个所谓“自用”免征额的确定问题,从目前主流的观点,免征额主要根据面积来确定的,但是,只论面积不论区域的做法,直接无视了级差地租的差别,这种做法的公平性和合理性有待商榷。从沪渝两地的试点情况看,实施的效果并不在于收取了多少税,而是引导全国的购房资金往“小而贵”的一二线城市聚集。

除了上述难题之外,由于房地产的税制改革,事关每个人的切身利益,还将掺杂着利益团体、去库存、征收手段、公平性等一系列复杂因素。因此,体现在房地产税的立法方面,就显得困难重重了。

二、破解房地产税立法难题

税收天然具有调节收入,实现二次分配的作用,而且,中国当前 “贫富差距悬殊问题”确实也日趋严重,需要解决。通过房地税的征收来实现对居民财富再分配,至少在现阶段不能成为房地产税立法的主要目标。事实上,缓解“贫富差距过大”的功能,更多需要依靠加强所得税,包括出售房地产获利的资本利得等税种的征管来起作用。而房地产税的推出,在规范税费收取的基础上,更多地是要改变对房产购买成本过高,但持有成本过低这一结构性问题,是中国经济制度结构性“供给侧改革”的问题。

如果按照这个思路去考虑,房产税的立法,或许就没有那么困难了。概括地说,就是“费改税,双轨制”六个字,其基本模式如下:

逐步取消土地出让金制度,将土地出让金纳入房地产税,逐年征收。其中:

(一)法律生效之前已售商品房,在土地使用权期未满之前,不再征收房产税,土地使用权到期以后,纳入房产税征收范围;其他类型的住房,经当地政府核定其土地权属以后,决定是否征收或征收比例;

(二)法律生效之后开发的各类住房,一律“费改税”,不再收取土地出让金,建成出售后征收房地产税;

(三)法律生效之前已建但尚未销售的商品房,经开发商申请,也可以楼盘为单位,整体实施“费改税”;但已经起售的楼盘只能实行原办法;

(四)建筑物存续期间,必须无条件保证该土地的使用权非经特别程序不得收回。

以上便是房地产税制改革的主要问题和原因,如何解决房地产税立法难题的具体内容,希望能够对您有所帮助,当然,在实践中,有更多关于这的问题,如果您想要了解更多关于这方面的法律问题,请具体联系我们律师,我们会根据您的具体情况,为您进行专业的法律分析。


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抵押贷款购买商品房是否征收契税?对于网友们的这一疑问,国家税务总局早在1999年回复青岛市财政局的批文中已经明示:购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋,当其从银行取得抵押凭证时,购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成,契税纳税义务已经发生,必须依法缴纳契税。
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