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主张优先购买权的主体,租客不肯放弃优先权又不肯购买怎么办

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、主张优先购买权的主体  

(一)优先购买权又称先买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。由于买卖不破租赁,实践中部分租户为了获取高额赔偿,既不表示主张优先购买权,也不肯签署放弃优先购买权的声明,导致很多业主无法放心卖房。

(二)主张优先购买权的主体有哪些

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称 解释)第二十四条,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

1、房屋共有人行使优先购买权的;

2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

3、出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

二、租客不肯放弃优先权又不肯购买怎么办

(二)优先购买权的三个方面理解

1、并非所有租客都具有优先购买权,如果房产共有人购买,或是出卖给近亲属,则租客没有优先购买权。此时,无须租客表 示放弃,本身便不具有该权利。

2、如果侵犯了优先购买权,法律后果怎样,分为两种情况:第一种,房产尚未过户,此时侵犯优先购买权,客户主张该权利的话,同等条件下,房产只能出售给租客,业主对原买方构成违约,需要承担赔偿责任;第二种,房产已经过户给新买家,此时如果侵犯优先购买权,则买方有权要求业主承担赔偿责任,由于法律并未明确该赔偿责任的计算标准,因此,只能依靠法官的自由裁量权(即法官自主决定),导致实践中判罚尺度比较大,有的只赔偿几千元,有的判罚甚至赔偿几十万元。    

3、如果租客拒绝放弃优先购买权,如何处理

如果租客既不主张,又不放弃优先购买权,则业主书面通知客户,在收到通知后十五日内主张同等条件下的优先购买权,否则视为放弃。  该通知解决了广大业主的一大难题,在实际操作中,需要注意以下几点:

(1)该通知必须要证明已经送达给租客,即要么租客书面签收,要么通过邮寄形式给到租客;

(2)用特快专递邮寄给租客时一定要在快递单封面中注明:“收到此函后十五日内主张优先 购买权,否则视为放弃。”(此备注非常重要,如未标注,则无法证明已经书面通知)。

(3)期限一定不能低于15日,且从租客收到该通知后第二天起算。

那么如何才能得知对方何时收到呢?如租客签收,从签收之日期起第二天起算;  如邮寄,可通过网上查询签收日期,从签收日期第二天起算; 如租客拒收邮件,从拒收之日第二天起算。

以上便是主张优先购买权的主体,租客不肯放弃优先权又不肯购买怎么办的具体内容,希望能够对您有所帮助,当然,在实践中,有更多关于这的问题,如果您想要了解更多关于这方面的法律问题,请具体联系我们律师,我们会根据您的具体情况,为您进行专业的法律分析。


延伸阅读:

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