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怎样理解房屋买卖预约定金性质,能否适用定金法则?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:有关商品房买卖而引发的法律纠纷层出不穷,掌握有关法律知识很有必要。例如,怎样理解房屋买卖预约定金性质,能否适用定金法则?下文将就此问题展开分析与讨论,希望对您有所帮助。

案情简介:当事人约定房屋买卖定金

2011年10月21日,某钢材公司与某物流公司签订了《房屋认租协议书》协议主要约定某钢材公司(乙方)认租某物流公司(甲方)的在建物流项目房屋;乙方在本协议签订之日向甲方支付定金人民币10万元,作为双方订立《房屋租赁合同》的担保;如甲方拒绝和乙方签订《房屋租赁合同》,则本协议自动终止,甲方应双倍返还乙方定金。协议中另手书“于2012年8月30日前交付门面”,并加盖了某物流公司合同专用章。合同签订同日,某钢材公司向某物流公司转账10万元,但截止起诉之日2012年10月30日,某物流公司未与某钢材公司签订《房屋租赁合同》,也未向某钢材公司交付门面,已构成根本违约。某钢材公司遂诉至法院,请求解除《房屋认租协议书》,由某物流公司返还双倍定金20万元,并承担诉讼费用。

被告某物流公司辩称因其建设地块尚有拆迁户未搬离,导致房屋建设进程受阻,暂时还未和某钢材公司签署《房屋租赁合同》,但其并没有拒绝与某钢材公司签订房屋租赁合同,因此不存在违约。即便存在违约,该协议中约定的定金超过房屋租赁合同标的总额20%的部分不应当按定金处理。本案协议中约定2012年8月30日前交房,没有约定交付的门面具体门牌号,属约定不明确无法履行,应认定为无效。

法院判决:适用定金法则

法院经审理认为,本案原告某钢材公司与被告某物流公司签订的协议合法有效。双方均认可交房前应先签署《房屋租赁合同》,表明《房屋租赁合同》的最迟签署时间应为2012年8月30日。被告某物流公司未能按期与某钢材公司签署《房屋租赁合同》已构成根本违约,应承担相应的违约责任。本案双方约定的10万元定金超过了主合同标的额的20%。依照相关法律规定超过主合同标的额20%的部分不应支持,故法院予以主张151 840元。

律师说法:

预约合同签订后,一方当事人拒绝签订本约的且无正当理由的,应适用立约定金的罚则规定。如已诚信磋商,但终因存在不可归责于双方当事人的事由致使本约无法签订,另一方要求适用定金罚则的,不予支持。

预约合同的双方当事人均负有在约定期间订立本约的义务,一方当事人在履行期限内未按合同约定履行自己的义务,其违约行为致使双方未能实现进一步签订房屋租赁合同并交付房屋的目的,因此某钢材公司请求解除《房屋认租协议》符合法律的规定。

当一方当事人拒绝签订本约且无正当理由的,应适用立约定金的罚则规定。如已诚信磋商,但终因存在不可归责于双方当事人的事由致使本约无法签订,另一方要求适用定金罚则的,则不予支持。双方当事人未能依预约合同达成本约的责任在收受定金的一方,收受定金的一方应当返还双倍定金,反之,双方当事人未能依预约合同达成本约的责任在支付定金的一方,收受定金的一方得没收其定金而不予返还。本案双方约定定金超过了主合同标的额的20%的部分不应支持。

以上是关于“怎样理解房屋买卖预约定金性质,能否适用定金法则?”等问题的分析与回答,如果您还有疑问,不妨问问专业的律所,或者咨询我们专业的律师。


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北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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