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二手房买卖合同无效的情形 购买凶宅能否申请退房

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:二手房交易过程中,总是有那么几种合同无效的情况被利用。购房者肯定不想刚刚买到房子就被告知合同无效,造成一系列法律后果。要想避免这种情况发生,只能提前规避。二手房买卖合同无效有哪些情形?购买凶宅能否申请退房?法邦网为您解答。

一、二手房买卖合同无效的情形

以下情况二手房买卖合同无效:

(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。

(2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

(3)以欺诈的手段签订的房屋买卖合同,损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺诈手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同,损害国家利益的合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

(5)乘人之危签订的房屋买卖合同。是指一方当私人趁对方处于危难之际利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

(6)双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

二、购买凶宅能否申请退房

(1)从卖房者的角度来看,卖房者因为其房屋成了凶宅,想将其转手,以便获取资金或者重新购置住宅。但是又担心无法脱手或价格受损。很多人都会选择对中介或者购房者隐瞒实情。众所周知,退房需要有法定的理由或者有约定,其中法定理由包括欺诈或房屋有瑕疵等。而卖房者隐瞒凶宅是否属于房屋有瑕疵呢?有人认为,住宅存在瑕疵法律意义应该主要指物质层面上的质量问题,而人们对于凶宅的恐惧感只存在于精神层面,所以不属于房屋瑕疵。但这种观点并没有得到司法判决的支持。法院认为,卖房者应该尊重习俗,这是一种无害习俗,基于人们的心理,是本能和权利。因此,如果卖房者故意隐瞒凶宅的情况,购房者是可以要求退房的。当然,结果可能是判决退房或者是判决经济补偿,看实际情况而定。

(2)从买房人的角度分析,在购买二手房时,除了要查看住宅本身的情况外,也最好向左邻右舍打探一下房屋中是否发生过不幸事件。同时,为了妥善起见,也可以在购房合同中约定信息披露条款,比如:卖房人保证出售房屋中未曾发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况。如果买房人发现房屋中曾经发生过上述情况而卖房人未曾予以书面披露,买房人可以约定有权解除合同或者要求酌减价金等条款。这样的约定可以督促卖房人认真考虑隐瞒不幸事件的风险,也可以让买房人在发生纠纷时处于有利的地地位。

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