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什么是小产权房 购买小产权房需谨慎

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:房价高涨,普通购房者就想到了在法律边缘的小产权房。但小产权房房产没法办理房产证,即在法律上购买者只享有使用权,不能享有完全的产权,小产权房无法办理正规的过户手续。2015年国家小产权政策进行规定,明令禁止小产权房的修建与转卖。法邦网提示:购买小产权房存在诸多风险,建议您三思而后行。

什么是小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

购买小产权房需谨慎

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)政策风险

购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(四)监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

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北京房产律师温馨提示:

严格来说,小产权房属于违法建筑,不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产证书,购买的小产权房也不能公开转让、不能抵押,遇到拆迁等情况也无法得到拆迁补偿。因此,购买小产权房存在的风险是极大的。目前,小产权房转正还是未知数。所以,购买小产权房需慎重考虑。
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目前,全国范围内,农村房屋所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋所有权人能用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。
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