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房屋买卖合同一方违约,定金和违约金可以选择吗?

正在读取...  作者:徐红英律师  来源:法邦网
导读:导读:在房屋买卖过程中,为了保证交易的顺利进行,双方达成了购房意向之后,通常会要求购买者预先缴纳一定数额的定金,以此作为合同履行的担保。当签订正式房屋买卖合同之后,合同中会约定违约方向守约方支付一定比例的违约金。在房屋买卖过程中,因各种原因,房屋买卖合同一方违约不愿意或不能继续履行合同,定金和违约金可以选择行使吗?

案情介绍:房屋买卖合同一方违约,要求延迟交房

原告与被告丁某于2016年7月12日在某房地产咨询有限公司签订了《房地产居间协议》和《房屋买卖合同》,双方约定房屋总价款为225万元人民币,原告先行交付20,000万元定金给被告,该定金暂由居间人某房地产咨询有限公司保管。该《房屋买卖合同》就定金交付、付款方式、过户时间、产权现状、税负承担、违约责任等都进行了明确具体的约定。但是,原告支付定金后,并按该合同约定要求被告进一步履行合同时,被告却提出不按照房屋买卖合同约定的时间交房,导致被告不愿意配合原告网签《房地产买卖合同》,被告要求推迟一年时间交房且不愿意给付迟延交房的租金补偿给原告。原告、被告多次商量未果,原告不得已诉至法院,起诉解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》,起诉被告返还定金20,000元,请求法院判令被告支付原告违约金45万元,判令被告支付本案的诉讼费、保全费。

法院判决:解除该房屋买卖合同,被告支付原告违约金250,000元

经审理查明,原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示,该合同合法有效,双方应当按照约定履行,因被告的原因导致交易无法继续履行,被告已构成根本违约,原告提出的主张于法有据,本院予以支持。不过,原告主张的违约金过高,法院根据实际损失为基础,根据当事人的过错程度、兼顾合同的实际履行情况,并根据公平、诚实信用原则予以调整。本院根据合同法第六十一条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、《最高人民法院关于实用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定判决:解除原告与被告签订的XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖合同;被告于判决生效之日起十日内支付原告违约金250,000元。

律师说法:定金和违约金可以选择吗?

当房屋买卖合同中既约定有定金,又约定违约金时。首先,看房屋买卖合同是否生效,如果该合同已经生效,该定金可能作为房价款的一部分抵消;如果收取定金的一方违约,交付定金的一方可主张双倍返还定金。其次,合同中既约定了定金又约定了违约金,守约方可以根据定金和违约金的估算金额,选择其一进行主张;通常情况下,法院不会既支持定金(本处所指的定金是指定金法则的双倍定金),又支持违约金。最后,本判例的定金返还,主要是返还原告已交付的款项,并非定金罚则所指向的双倍惩罚性定金。法律是一项专业性较强、有时需要咬文嚼字的工作,在签订合同或主张权利时稍不注意,可能结果完全不同。所以,不管在签署合同还是向法院主张权利时,最好有具有房产合同经验的律师把关为妥。

徐红英律师:13818076833

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=16217d47-755c-4010-8bea-a72700f95aef

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北京房产律师温馨提示:

如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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