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农村私有房屋买卖有什么法律法规,有哪些规定?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

农村私有房屋买卖有什么法律法规,有哪些规定?

在分析农村私有房屋买卖合同的法律效力之前,有必要对我国现行涉及农村私有房屋买卖和农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等进行认真、细致的耙梳,从法解释论的角度出发,结合我国房屋转让有关的现行法律规范的法条和农村的实际情况逐条进行分析。

1、《中华人民共和国物权法》第十五条∶当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。农民订立私有房屋买卖合同是物权变动的原因,其产生的法律关系属于债权债务关系,其法律效力应适用合同法律规范调整;未办理物权登记的,只是不产生物权效力。

2、《中华人民共和国土地管理法》第二条∶中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让,所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时,涉及土地使用权移转的,并没有对房屋受让人的身份进行限定。

3、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条∶农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

从六十二条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定,且是针对农村宅基地申请及建房的规定,而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定,只是说农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准,这是对申请宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地,而事实是对农村村民申请宅基地时对其是否有符合规定的宅基地进行严格审查。目前,农村一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在,大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的,如规定一户只能拥有一处宅基地,那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾。

4、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条∶农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

从上可知,这条是针对建设用地来说,除了第二款规定外,农民集体所有的土地如果是为了非农业建设,就不得出让、转让或者出租,此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖,而宅基地建房屋是经批准的,其本身即是非农业建设用地,所有权人依法转让房屋法律应是允许的。

5、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

该两条规定了宅基地使用权的内容及取得、行使、转让等规定。与宅基地转让有关的有益提示是,宅基地的转让可依据国家有关规定进行,即可按部门规章,而部门规章有很多禁止性规定;而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第4条进一步规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”,因此上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定,现行的国家有关部门的规范性文件不是民事基本制度的法律渊源。

6、1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定∶……社员建房和村镇建设用地,必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地,社员可长期使用,所有权仍归集体,严禁买卖、出租和违法转让。

笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让;属于国家有关部门的规范性文件,不是民事基本制度的法律渊源,不能作为认定合同无效的依据。

7、1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称通知)的第二条规定∶加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证

此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地;明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造,这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止;以上的规定属于国家有关部门的规范性文件,不是民事基本制度的法律渊源,不能作为认定合同无效的依据。

8、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定∶严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。该条规定是属于国家有关部门的规范性文件,不是民事基本制度的法律渊源,不能作为认定合同无效的依据。

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严格来说,小产权房属于违法建筑,不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产证书,购买的小产权房也不能公开转让、不能抵押,遇到拆迁等情况也无法得到拆迁补偿。因此,购买小产权房存在的风险是极大的。目前,小产权房转正还是未知数。所以,购买小产权房需慎重考虑。
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目前,全国范围内,农村房屋所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋所有权人能用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。
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