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一房二卖 如何确定房屋归谁所有

正在读取...  作者:徐红英 13818076833律师  来源:法邦网
导读:导读:“一房二卖”是我们在房屋交易过程中经常遇到的违约问题。卖房人在把房屋卖给我们之后又与他人再次签订购房合同时,我们应如何维权?同一房屋存在两个买卖合同时,我们又如何确定房屋归属?下文将通过案例为您解析上述一房二卖的法律相关问题。

案例简介:原告诉被告违约一房二卖,请求返还购房款

原告诉称。被告于2010年9月21日收到原告购买松江区金港花园XXX号XXX室房屋的房款65万元。但被告未经原告同意擅自将该房屋另行又出售给他人。现原告起诉要求被告返还65万元。被告洪某辩称:系争房屋虽然原先登记在被告洪某名某,但实际权利人为被告宋某。对于原告支付房款的情况,其不清楚,也未收到过房款,故不同意原告对其所提的诉讼请求。

法院判决:原被告房屋买卖合同关系存疑点,驳回原告诉求

经审理查明,原告主张其与被告之间存在房屋买卖合同关系,并且已经支付房款65万元,为此,其提供了房屋购买协议、欠条、收条、付款凭证等证据。但结合本案具体案情看,原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系以及原告是否支付被告房款存在如下疑点,有违常理。其一、虽然原告提供了相关的付款凭证,但这些凭证中部分款项系发生在2010年9月23日之后,这与原告自述其于2010年9月23日已付65万元存在矛盾,而原告又未作合理解释,同时与房屋购买协议中所述“于2010年9月21日乙方(原告)已付清房款六十五万元整”存在矛盾。其二、从原告提供的相关凭证看,65万元款项分了多笔支付,与正常的房屋买卖交易中一般为大额支付、付款相对集中存在较大区别。其三、系争房屋早在2011年2月就已经过户至案外人名某,在此相当长一段时间内,原告未主张权利,直到现在才向法院提起诉讼,显然存在不合理之处。综上,本院认为原告主张原、被告之间存在房屋买卖合同关系以及已支付房款65万元的事实,证据不足,本院难以认定。

律师说法:一房二卖 如何确定房屋归谁所有

对于两份房屋买卖合同来说,依据《合同法》相关规定,只要行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实又不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益,则该房屋买卖合同均为有效合同,最终房屋所有权是否发生转移属于合同履行的问题,并不影响房屋买卖合同本身的效力。

登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件,因此,当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时,该买受人便依登记取得了房屋的所有权,此种情况下不论出卖人与其他买受人签订房屋买卖合同是在办理登记手续之前还是之后,其他买受人均不能再取得房屋的所有权。而如果出卖人将房屋交付于某一买受人占有使用,并不能发生房屋所有权变动的法律效果,但此时该买受人基于买卖合同事实上管领该房屋,形成一种有权占有,这种占有是应该受法律保护的。另外,房屋的交付是房屋出卖人对合同的部分履行,为了减少合同履行的费用,由占有人取得房屋所有权最符合“效益最大化”的经济原则。因此,在买受人均未办理房屋权属转移变更登记的情况下,应由先行占有的买受人取得房屋所有权。

一房两卖案件中,买受人会通过请求出卖人继续履行合同,仍无法取得房屋,致使房屋买卖合同的目的无法实现时,出卖人的行为即构成根本违约,符合《合同法》第94条第4款法定解除条件,这时无法取得房屋的买受人可以解除与出卖人的房屋买卖合同,要求出卖人退还购房款本金及利息或请求支付违约金。上述案例中,原告的相关证据并不能有效证明购房合同确实存在以及自己确实支付了相关购房款,故法院判决驳回原告诉讼请求。

以上就是对“一房二卖,如何确定房屋归谁所有”问题的基本解答。为了避免卖方在交易过程中为了自己的利益将房屋多次出卖,专业的房产律师建议大家,满足相关条件后请及时办理过户手续,避免一些不法卖房人借机牟利。欢迎咨询专业房产律师。


判决书网址:

http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=f79a75ef-c93e-4b0b-855b-d397d6acac7f&KeyWord=房屋买卖

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北京房产律师温馨提示:

如果合同中明确约定将配套设施的完工作为交房条件,当开发商违反承诺时,买房人可以依据合同拒绝收房或者解除合同。如果买房人接收了房屋,则买房人可以依据合同向开发商主张违约责任。这就有必要提醒买房人在签订预售合同时认真阅读合同条款,尽可能在合同中作出对自己有利的约定。
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购房合同公证不是必经的程序,公证虽然可以降低房屋买卖中的风险,但是却不能避免一房二卖。即使将房屋公证后,一旦发生一房二卖,房子就属于已过户的购房者。至于未过户的,只能要求买房者给予赔偿。因此,签订购房合同后,需要立即去房产管理部门登记过户,确定房屋的产权归属。
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