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什么是小产权房 购买小产权房有什么风险

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:小产权就是房屋销售者的土地来源是集体所有,并不是花钱由政府出让得来。也因此诞生了“小产权”房屋的各种风险。那么,购买小产权房到底有哪些法律风险,请看下文。

什么是小产权房

所谓的小产权就是房屋销售者的土地来源是集体所有,并不是花钱由政府出让得来。也因此诞生了“小产权”房屋的各种风险。

许多人把相对于商品房70年产权的40年产权和50年产权认为是小产权,这是非常错误的。我国房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成的,因此居民所购买的房子有两个证:《房产证》和《土地使用权证》。房产证是房屋所有权的证明,只要房子还在,个人就拥有该房子的所有权。但土地的使用权则依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条划分为:1.居住用地70年;2.工业用地50年;3.教育、科技、文化、卫生、体育用地70年;4.商业、旅游、娱乐用地40年;5.综合或者其他用地50年。由此可见,70、40、50只是根据土地使用方式不同而划分的年限,事实上都是属于“大产权”的范围的。

购买小产权房的风险

风险一:没有房产证、产权证。

小产权房,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。没有房产证,就意味着购房人不是法律认可的合法产权人,不能以法律为武器来维护自身的权益。(注:这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发,因此也被叫做“乡产权房”。与正式的产权证有差别。)

风险二:不能办理银行贷款和抵押贷款。

购买小产权房没有房产证,没有经过备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款;

同样未来也不能拿这个房子去银行做抵押。

风险三:无法过户

小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户。小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益根本得不到保证。

风险四:易拆迁,难补偿

小产权所集中出现的地段,往往是城市建设的灰色地带。一旦纳入城市规划,将成为拆迁的首选。但购房人因不是房屋合法所有人,将很难得到补偿。即使有补偿费,也可能只是给土地所在的集体如:农村的大队或者乡政府。这样购房者的利益等于是没有任何的法律支撑。

风险五:质量没保证

小产权房子售价低,开放商成本回收不高。往往会在建设小产权房屋时,时偷工减料,职能部门也一般不会监管这些房子,在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题,一旦发生房屋质量纠纷,购房者基本无法维权,最终只能自行承担损失。此外小产权房的附属配套设施如供水、供电、供气等,因为不在国家规划之列,所以不能得到有效保证。

延伸阅读:

一、什么是小产权房?(一)小产权房并不是一个专业的法律名词,实际生活中关于“小产权”房的说法也各有不同。最普遍的说法是按房屋权属证明的发证机关来区分,即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的叫“大产权”房,而由乡镇政府或村民委员......

一、什么是小产权房“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,......

北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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