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签订长期合同后租金上涨 出租人是否具有解除权

正在读取...  作者:徐红英律师  来源:法邦网
导读:近年来各大城市房屋租金上涨迅速,有些长期租赁合同的出租人看到房屋租金市场价已经数倍于合同约定金额,便以订立合同时无法预见的重大变故、不可抗力等理由与承租人解除租赁合同。签订长期合同后租金快速上涨,出租人是否具有解除权呢?请看房产专业律师以案说法。

案例简介:签订长期合同后租金上涨 出租人请求解除合同

原告A公司诉称,原、被告于2003年签订一份房屋租赁合同,约定原告将其所有的位于上海市浦东新区XXX号房屋出租给被告使用,租期20年,租金第一年人民币90万元,第二年100万元,第三年110万元,第四年120万元,第五至八年125万元,第九至十二年130万元。原告认为,时至今日房屋租金的市场价已经数倍于每年130万元标准,属于合同法规定合同成立以后发生了订立合同时无法预见的重大变化,故诉请法院,要求判决解除双方之间的房屋租赁合同。

被告B公司辩称,不同意原告诉请。理由是:原告在签订该合同时,将租金从2004年的一年90万元逐年提高到145万元,已经充分预见了市场行情变化,且被告在入驻后投入数千万巨资,将系争房屋改造成现代化大酒店,使物业价值大幅提升,原告已经提前收回投资,其所说的市场行情变化有失公平等说法并不成立;原告在今年4月已通知被告要售卖系争房屋,故而牵强附和找理由要求解除合同。

法院判决:出租人解除合同的请求不予支持

法院认为,本案原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应为合法有效。判决如下:驳回原告A总公司要求解除与被告B公司之间《房屋租赁合同》的诉讼请求。

律师说法:签订长期合同后租金上涨 出租人是否具有解除权

本案争议在于原告是否具有解除权。原告表示,其要求解除合同的依据有三:其一,根据合同,原告只授权被告转租权,没有授意二次转租,而被告将房屋转租给C公司后,C公司又转租给了其他人;其二,合同约定的租金与现在的市场租金标准已经相差数倍,原告无法预见,属于情势变更;其三,合同履行中,被告经常延付租金,但没有超过3个月。

分析如下:首先,双方合同中原告同意由被告对房屋全部或部分转租,而“转租”的字面意义即包括一次转租、多次转租,也包括再转租,在合同未限定不允许次承租人再转租的情况下,不能排除再转租的内涵。其次,租金市场价发生变更,属于可预见的商业风险,而非不可抗力因素,且双方合同亦有租金递增的条款,故可以认为原告已经将租金发生变化的因素考虑在内。最后,被告延付租金未超过3个月,原告无权按照合同约定要求解除合同。即使被告实际拖欠租金超过3个月,因双方在金额和其他费用等方面曾经或者至今存在争议,原告亦不能按照合同约定要求解除合同。综上,原告要求解除合同的诉请,并无事实和法律依据,法院不予支持。

法律依据:《合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力情形的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

以上就是对“签订长期合同后租金上涨出租人是否具有解除权”相关问题的解答。生活中当您遇到诸如此类的问题,请及时咨询当地的房产方面的专业律师,相信房产专业律师会为您提供一个合理的解决方案。

徐红英律师:13818076833

网址来源:

https://www.itslaw.com/detail?judgementId=8f901694-5b99-4e31-a3fc-df533392452a&area=1&index=1&sortType=1&count=1&conditions=searchWord%2B房屋无偿使用%2B1%2B房屋无偿使用&conditions=trialRound%2B1%2B8%2B一审&conditions=region%2B9%2B6%2B上海市&conditions=keyword%2B23569%2B3%2B解除合同&conditions=keyword%2B23520%2B3%2B转租

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