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当前二手房纠纷的种类有哪些 如何避免二手房交易纠纷

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:当前二手房纠纷的种类和特点 房价快速飙升,业主毁约频现,炒房客ABC单再现,纠纷堆积爆发,毁约借口不一。如何避免二手房交易中出现的纠纷,请看下文。

当前二手房纠纷的种类有哪些

房价快速飙升,业主毁约频现,炒房客ABC单再现,纠纷堆积爆发,毁约借口不一。提醒如下:

1、至今为止阴阳合同仍然是纠纷重灾区,双方在签订合同时对税费承担应予以明确约定;

2、毁约成本低、维权成本高是当事人毁约的根本原因,受中介工作人员知识所限,很多二手房买卖合同约定的定价和违约金明显偏低,无法保障守约方的合法权益,建议首期款转定金,提高定价比例到房屋成交价的20%并尽量提高违约金比例,以增加毁约成本,防止毁约;

3、炒房客ABC单容易导致卖方权益受损,ABC单是卖方不知情情况下的一房两卖,产生的根本原因在于卖方做全权委托公证时未指明买受人,导致业主与炒房客签订买卖合同后,炒房客又以其受托人名义与实际买家签订买卖合同,一旦一个合同发生纠纷,就会波及另外一个合同,卖方可能被真假两个买家同时起诉,建议做全权委托公证时指明买受人、交易价等必要条件

4、租客骚扰卖房也是纠纷多发地带,部分法院在买卖双方都已经过户后又以侵害租客优先购买权为由判决买卖合同无效,虽然最新司法解释已明确规定租客不能再以此为由要求确认合同无效了,但租客的优先购买权仍然存在,卖方应在签约前取得租客放弃优先购买权的书面证明。

避免二手房买卖纠纷的原则

房屋买卖合同对于许多人来说都是不折不扣的“大宗交易”,无论是买房人、卖房人还是中介公司,要避免产生纠纷和损失,都要做到“理性审慎”、“周密谨慎”、“诚信合法”:

1.理性审慎

买房人在签订买卖合同时一定要理性,不能为楼市热潮所趋头脑发热,也别轻信口头承诺,不被中介机构的催促所左右,未考虑周全前绝不能轻率签约,必须反复考虑各种情况和自己的实际需要后再签合同,切忌“激情购房”。

2.周密谨慎

在拟定合同内容时要周密,要尽可能全面地预见到各种困难和意外因素。比如,签订合同前要查清房屋产权性质,并要求共有权人出具书面声明;对于交易房屋还有贷款未还清、银行还有抵押权的,在买卖合同中要明确约定是由卖房人自行还清欠款解抵押还是由买房人为其垫款协助其解抵押,或者是由中介公司协助垫款解抵押。同时,对买房人申请贷款的相关事宜,对交房时间和交房时需要同时交付的装修物、家具家电等细微问题也要尽量进行明确约定。另外,在签订居间合同时,对于中介公司提供的合同文本一定要仔细阅读,尤其是一些格式条款,涉及到居间服务费支付时间、违约责任承担等部分更要弄个清楚明白。

3.诚信合法

坚持依法交易,诚信履约。不要贪图小利,尤其是买房人不要贪图便宜听信小道消息去购买所谓的内部“回迁房”、“危改房”,避免因购买此类房屋上当受骗;不要通过签订阴阳合同的方式来避税,否则发生纠纷受损的往往是买房人。无论是哪一方,在签订合同后,就一定要遵守诚信原则,严格依照合同履行,除非有合同明确约定的可行使合同解除权的事由出现,否则在未与对方协商一致的情况下绝不能擅自单方终止履行合同。

北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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