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租的房子被卖了 新房东要涨价怎么办?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:租客租房,有时难免遇到合同未到期房子被转手,新房东又要求涨租金的情形。那么,什么是买卖不破租赁,房东在租赁关系存续期间出卖已出租的房屋,承租人该如何维权呢?请看下文。

买卖不破租赁是什么意思

买卖不破租赁指的是出租人和承租人订立了租赁合同,在租赁期间,出租人出卖租赁房屋,是可以的,第三人作为买受人可以买到该房的所有权,但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭,必须承认该租赁关系,不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系,构成债的转移,承租人向新的出租人交纳房租,继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的,是保护承租人的租赁权。通常认为,在一个租赁关系中,承租人是弱者,因此要给承租人更多的保障,因此,即使出租人把房子卖了,租赁关系仍然存在,买受人不可以破坏这个合同租赁关系。

规定买卖不破租赁的两个例外:一是租赁房屋在出租前已设立抵押权,抵押权人实现抵押权,买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现,抵押权人实现抵押权,可以买到租赁房屋的所有权,并且实际占有,解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不受买卖不破租赁规则的影响。

新房东要涨价怎么办

我国《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。据此,承租人享有法律上的"承租人优先购买权"。而且,《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。该条确立了"买卖不破租赁"原则,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,租赁关系也不因此受到任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由,否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。就承租人而言,其对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,新房东仍应当继续履行原租赁合同的规定,只有当租赁合同到期时,才可以行使完整所有权。

鉴于"买卖不破租赁"原则的特殊性,专业人士建议承租人注意以下两点:1.因先抵押后出租,先查封后出租均不适用"买卖不破租赁"原则,故在签订租赁合同前务必到房产登记部门进行查册,以便了解权属状态,避免租赁期间因房屋买卖造成不得不搬家的被动局面;2.在正当租赁权益受到侵害时,可运用"买卖不破租赁"原则维护自己的合法权益。在此,朱法官也建议出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人,避免因侵害承租人的优先购买权而面临赔偿的法律风险。

延伸阅读:

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北京房产律师温馨提示:

租房时,会遇到中介不收中介费的情况,中介费是中介主要收入来源,为何现在却放弃,房客真的能享受到免费的午餐吗?其实不是这样的,中介把中介费全部加到了房租里,看似无中介费,却比交中介费花的多,因此建议您在租房时,一定要与房主确认一下,看不见房主的房子多便宜也不要租。
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专业房产律师温馨提示:
“一房数租”是出租人对于同一房屋订立两份以上租赁合同的情况,在合同均有效,承租人均要求履行合同时,法院会按已经合法占有房屋的、已办理登记备案手续的、和合同成立在先的,这种顺序来确定谁是房屋的承租人,因此承租人要避免"一房数租"的情况,就要尽快办理好相关租赁手续。
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