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避免房屋买卖合同属无效合同 二手房交易应注意哪些

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:二手房买卖中常出现纠纷,最后一看合同竟然是无效的!什么样的合同是无效的房屋买卖合同?合同签订应注意哪些问题?注意房屋交易中的哪些问题可以有效避免合同无效而遭受损失?请看下文。

哪些情形致使二手房买卖合同无效

1、产权主体有问题。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,还须提交共有人同意的证明书。

2、产权客体有问题。

(1)、未依法取得房屋所有权证的房屋;

(2)、只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;

(3)、鉴定为危房的房屋;

(4)、以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;

(5)、在农村集体土地上兴建的房屋;

(6)、已经被列入拆迁公告范围的房屋;

(7)、所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;

(8)、所有权有纠纷的房屋;

(9)、已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;

(10)、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

(11)、房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;

(12)、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

3、侵犯优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

4、房产、地产分别转让。房屋是建筑在土地上的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

5、买卖中存在欺诈行为,显失公平。如果出卖人在房屋产权、质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在合同生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉,请求确认合同无效。

6、单位违反规定购房。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私房的,该买卖关系无效。

7、非法转让。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让(包括买卖):以出让方式取得土地使用权,不符合转让房地产条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。违反上述规定的买卖合同无效。

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根据《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这一规定确定的是“交付转移所有权”的原则。按照这一规定,在一般情况下,合同标的物何时交付,标的物所有权就何时转移,即二者同步转移。但在特殊情况下,标的物所有权并非与标的物的交付同时转移,如机动车买卖、房屋买卖等合同。而之所以未能实现二者同步转移,有的是由于有关法律有特别规定,有的是由于当事人双方有特别约定。

未办理登记过户手续致使房屋所有权尚未转移。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。

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