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什么是炒楼花,炒楼花存在什么风险?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、什么是炒楼花?

商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订,由预购方先支付定金或预付款,预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后,预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为,俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系,而预售合同的内容不发生变化的转让形式。近年来,随着房产市场的发展,一股“炒房风”日渐兴起,其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让,即我们通常所说的“炒楼花”,通过“一炒”、“二炒”,甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。

“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险,因此具有活跃市场的积极作用。但同时,由于具有很强的投机性,从而吸引了大批求利者进入市场,使得房价飞涨,极易形成“泡沫经济”,并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价,许多购房者只有望洋兴叹!

二、炒楼花存在什么风险?

理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时,还应当关注其带来的法律风险,这一点对于房屋消费者(最终的购房者)更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险:

第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台,最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。

第二、即便承认楼花买卖的合法性,但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工,所以,楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权,其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权;另一方面,楼花出卖者在取得楼花时,往往只向开发商支付了部分房款,因此,在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。

根据我国《合同法》的规定,合同的债权债务一并转让给第三人的,应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意,否则将对房产商不产生约束力!无形中消费者陷于被动地位,即使已向卖楼花者支付了部分房款,但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展,法院受理的相关纠纷案件日益增多,其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益,作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结,开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力,导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地,而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。

开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺,借机囤积居奇抬高价格;用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益;更有甚者,把已抵押的房屋再预售,把已预售的房屋再抵押,或者进行房屋重复预售,最后“携款潜逃” 时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证,甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力,刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下,带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨,扰乱房地产市场秩序,严重时还会产生"泡沫经济",影响整个国民经济的发展。

延伸阅读:

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北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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