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商品房预售制有什么优点,商品房预售制有什么弊端?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、商品房预售制有什么优点?

随着我国社会主义市场经济体制的不断深化,房地产市场正以惊人的速度发展着,其中1994年确定的房屋预售制度成为房地产市场发展的有力推手,具体表现为以下两点:

1. 增加开发商的融资途径

住房预售制度是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度,在加速整个建设资金周转、提高了资金使用效率的同时,也降低了资金使用成本。根据测算,以预售方式销售的项目比现售方式销售的项目,开发动态回收周期约缩短10个月。从图1可以看出,预售资金占房地产企业资金来源很大一部分,具有举足轻重的地位。它使得使开发企业,特别是新的开发企业在建设项目初期就解决了资金问题,通过回笼资金为下一步发展保驾护航。

2. 缓解紧张的住房需求

商品房预售制度自1994年制定之日起就为培养房地产市场立下汗马功劳。由于历史欠账多,我国房地产市场一直以增量市场为主,房地产开发项目大多是成片和滚动开发,但在我国资本市场发育不全的情况下,完全靠开发企业自有资金是很难进行滚动开发的。而商品房预售价格一般比现房销售价格低10%~20%,交房期为1年~2年,相对现房销售具有一定优势,刺激了消费者的购买欲望,将潜在需求转化为有效需求,为房市带来增量,有效缓解了紧张的住房需求。除此之外,它还具有发现市场的功能,在房屋成本没有完全投入时,通过预售能够及时发现市场的需求情况,为以后开发打下基础。

二、商品房预售制有什么弊端?

由于在房屋商品化、土地有偿使用的过程中尚缺乏足够的管理经验,使得原本优点突出的房屋预售制度出现若干问题:

1. 为开发商非法集资和转嫁风险提供便利

商品房预售制度的存在,使购房人几乎变成了房地产开发商的“提款机”。通常,开发商只需投入有限的一部分资金,从政府部门拿到土地,然后用土地到银行抵押启动项目。而真正的建设资金除了由中标的建筑商垫付,开发商要做的,就是取得预售许可证,将融资和销售融为一体,利用商品房预售圈钱,这样不仅大大减少了成本费用,而且把风险也转嫁到了消费者身上。商品房预售制度将开发商的融资和销售合为一体,为其非法集资和转嫁市场风险提供了便利,开发商实际上成为这一制度的最大受益者。

2. 缺乏第三方监管

国外的房屋预售制度, 更多的仅仅是一种销售模式,而不是一种融资手段。但在我国,购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序就一次性无条件划拨给开发商,虽然规定了必须用于房屋工程,,但开发商具体怎么使用这笔资金则缺乏第三方的监管。开发商把购房者的银行按揭贷款作为主要的融资渠道,并且利用制度漏洞,把风险完全转嫁给了消费者和银行,有的甚至通过假按揭套取银行贷款充当开发资金,为企业“空手套白狼、以小博大”提供了可趁之机,导致商业银行蕴含的金融风险不断加大。据相关统计数据显示,我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上,潜藏着巨大的道义风险和资本风险,为房地产市场和银行业敲响了警钟。

3. 易造成房地产价格泡沫

期房交易类似于期货交易,购买期房的人当中,不乏基于保值、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价,导致价格过分偏离真实价值,从而为房价暴跌埋下祸根,成为国家房地产宏观调控的绊脚石,催生泡沫。

4. 政府监管缺位

据相关数据显示,在房地产官司中,其中很大一部分都与期房有关。房地产市场在利用房屋预售制度来快速融资的时候却忽略了严格监管。我国虽然已经立法采取了一些监管措施,但可操作性不强,在实践中不能到位,这必然导致消费者对开发商的履约能力和诚信度等信息难以掌握,使得开发商更容易利用私有的隐蔽信息优势侵害消费者的合法权益,降低市场运行效率。而且在法律制度不完善的情况下, 消费者通过法律程序维护正当权益时调查取证和执行的成本也很高。

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北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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