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怎样界定商品房转预售行为是否合法,预售合同是否有效

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

怎样界定商品房转预售行为是否合法,预售合同是否有效?

所谓预售商品房转让,是指预购人在办理房地产权属证书之前,将其与房地产开发企业签订的商品房预售合同中的权利和义务一并转让给第三人的行为(至于预购人办理了房地产权属证书之后再转让的,则属一般的房地产买卖而非预售商品房转让。

1、在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续,缴清税费后,预售房尚未实际交付之前,预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方,符合当地有关法规、政策,没有违法行为的,可认定转预售合同有效;如预购方在前一预售行为尚未办理有关登记或交易手续、缴清税费时,即将其预购房转预售的,应认定转预售合同无效。

2、预售商品房合同订立后,预购方尚未取得房屋产权之前,预售方 未与预购方协商,又将该房预售给第三方的,应认定后一预售合同无效;如第三方是善意购买,并已取得房屋产权的,也可认定后一合同有效,但预售方应对前一合同的预购方承担违约责任,造成损失的,应赔偿损失。

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北京房产律师温馨提示:

根据《房地产管理法》等有关规定,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房,由于本身不合法,很难取得房地产权证件,预购人应特别注意,不要购买。
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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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