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“一房二卖”的纠纷有哪些,如何防止“一房二卖”?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:“一房两卖”是当今房地产市场经常出现的问题,购房者在商品房买卖过程中很难知道其需要购买的房屋是否已被开发商销售给另外的买主。因此,很多人在房屋过户时发生纠纷。那么,“一房二卖”的纠纷有哪些呢?实践中,我们应该如何防止“一房二卖”呢?且看下文。

一、“一房二卖”的纠纷有哪些

(一)两买受人均未办理过户手续的。

在此种纠纷中所买卖的标的房屋的所有权仍归出卖人所有,两买受人均不能取得所有权。这时两买受人与出卖人之间均为债权债务关系。基于债权平等原则,两买人地位是平等无先后顺序的,即是说出卖人可选择其中任一一人与其办理过户手续。但在审判实践中,法院一般存在以下的处理原则:

1、出卖人已将产权证书移转给买受人保管、交由中介公司就特定的转让合同委托其办理产权过户手续的或已经在登记机关办理了过户手续的。在此种情况下审判机关一般会认为出卖了已选择了履行该份转让合同,该合同的履行应优先于另一转让合同。

2、在不存在第(1)种情况下则应当审查买受人行使请求权时间上的先后。

(二)出卖人与其中一买受人办理过户手续的。

如前一买受人未办理产权,而后一买受人办理了产权的,在此种情况下两房屋买卖合同均为有效合同,但并不管买受人与出卖人所签定合同的先后顺序来确定该房产的归属,而是以已经办理了过户手续的买受人取得该房屋的所有权,因为该买受人享有的是“物权”请求权。

如是在前一个买受人已办理了产权,出卖人又将该房产卖给其他人的,属无权处分行为,后一房屋买卖合同为效力待定合同需前一买受人的追认方为有效。在未得到追认的情形下后一合同为无效合同,出卖人应当向后一买受人承担赔偿责任,构成诈骗罪的应当受到追诉。

(三)后一购卖人为恶意购卖人的情况。

如后一购房者明知出卖人已将标的房产与他人签定了房屋买卖合同,仍与出卖人签定购房合同的,属恶意串通损害他人利益的行为,应当认定为无效合同。

二、如何防止“一房二卖”

商品房买卖中,如果购房者与开发商只是签订了商品房买卖合同,而没有进行房屋所有权过户登记,此时买受人只有合同法上的请求权,而不具有排他的效力,这种情况下就无法防止开发商将房屋以更高的价格再卖给其他人的情况发生。

为了预防这种一房二卖的情况发生,我国法律已经作出明确的规定,《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”根据此条的规定,你可以和开发商约定向有关登记机构申请预告登记。这样即使开发商违约再把房子卖给其他人,因无法办理房屋所有权过户手续,也不产生物权效力,这样就可以保证你将来能够获得这套房屋。

以上就是关于“‘一房二卖’的纠纷有哪些”、“如何防止‘一房二卖’”相关问题的解答。实践交易中,要彻底避免“一房二卖”的尴尬,购房者在签订商品房买卖合同时,应约定预告登记条款,并及时到当地房地产管理与住房保障局进行申请办理。对于预告登记很多朋友不是很了解,建议您多多咨询专业的房地产的律师,他们会为您答疑解惑。

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北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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