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商品房保修期从何时算,商品房保修期是多久?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:随着房屋质量问题引起的纠纷越来越多,购房者也越来越关注房屋保修期的问题。法律对于商品房保修期从何时计算是怎么规定的?商品房住宅保修期又是多久呢?

一、商品房保修期是多久?

购买商品房或许是老百姓一生中最大的支出,房价越来越高,房屋质量问题却越来越多。国家为了加强商品房质量管理,提高商品房的售后服务的质量和水平,更好地维护购房者的权益,对商品房保修期做出了规定,先后分别是建设部的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,国务院的《建设工程质量管理条例》。在具体适用上,要根据不同情况具体分析。

(一) 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中对房屋保修期限的规定:

1. 地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修;

2. 屋面防水3年;

3. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

4. 墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

5. 地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;

6. 管道堵塞2个月;

7. 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

8. 卫生洁具1年;

9. 灯具、电器开关6个月;

10. 其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

(二) 《建设工程质量管理条例》中的规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

1. 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

2. 屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;

3. 供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期;

4. 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

这两个规定中,对于商品房屋面防水工程等方面的规定有些不同,这是因为,第一个保修期限规定的是开发商对购房者的保证,第二个规定是工程建筑方对开发商的保证。两个法规是不冲突的,具体如何使用还要看另外一个问题,就是商品房保修期从何时算,下面我们看一下这个问题。

二、商品房保修期从何时计算?

商品房保修期从何时计算也是困扰购房者的一大难题,不同法律对商品房保修期从何时计算的规定也不尽相同。建设部发布的于2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》对保修期的起算日做出了规定:

(一) 开发商对购房者的保修期计算:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定,保修期从交付之日起计算。

(二) 承建单位对开发商的保修期计算:建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

(三) 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期,存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。

相信看到这里您可能有些糊涂,到底商品房保修期从何时计算?商品房保修期是多久?我们通过一个例子为您来说明:例如屋面防水,《规定》中所说的保修期是3年,而《条例》中是5年。如果商品房是竣工验收合格后即交付住户使用的,那屋面防水的保修期就不低于5年。如果商品房是验收合格后隔一段时间交付住户使用的,比如隔了一年,那么承建单位对开发商承诺的保修期还剩4年,此时开发商对购房者承诺的保修期就不能低于4年;如果承建单位对开发商的保修期剩余不足3年,按3年计算。

可见,房屋保修期最低规定不能少于《建设工程质量管理条例》的规定,这是期房销售也就是竣工验收完开发商就将商品房交给购房者的情况。如果购房者买的是现房或者尾盘,那就要根据情况具体分析,但最低不能低于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定。关于商品房保修期的问题是很复杂的,建议购房者购买时特别注意合同中的规定,最好请律师看一下,以便维护自己的合法权益。

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北京房产律师温馨提示:

房子过了保修期限,怎么办?对超过保修期的房屋质量问题,购房者也不要六神无主,要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限,或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限,由开发商承担责任,购房者有权追溯。此时购房者要注意保存相关证据,以便日后证明。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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