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借名买经济适用房有效吗,产权归谁,被借方反悔怎么办

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:如今,申请购买经济适用房有着重重的限制,尤其是北京。借名买房的现象也十分常见,对于借名买经济适用房,这种行为有效吗,是否能够得到法律的承认呢,产权怎么归属,如果被借方反悔怎么办?本文将为您解释这些问题,让您对借名买经济适用房这种行为有一个清晰的认识。

一、 借名买经济适用房有效吗?

借名买经济适用房,存在非常大的风险。在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能被认定为无效,在实践中往往不会得到法院的支持。原因如下:

1、 从建设经济适用房目的考虑:

政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策,在开发安居房和限价房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴,而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。

2、 从无效的民事行为分析:

这也是一种以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为,根据我国《民法通则》第五十八条的规定,以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效,无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。

二、 借名买经济适用房产权归谁?

房屋产权以产权证为准。根据《城市房地产管理法》第60条,“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”规定及《物权法》第9条,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,因此,房屋产权的归属应以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人名下。

三、 借名买经济适用房被借方反悔怎么办?

(一)借方当时有资格买房的情况:

1、涉及的经济适用房的相关政策问题,如果借方当时有资格买房,借方想取得该房屋的所有权,则首先得与被借方达成协议,得到被借方的转让许可(从当初被借方同意借方用其名义购买房屋的情况看,双方有协商的基础)。

2、按照经济适用房的转让规定办理手续,根据有关国家规定,“经济适用住房属于政策性住房,购房人对已购经济适用住房拥有有限产权。购买经济适用住房满5年后,购买人可以直接补缴政府土地收益综合价款,取得全部产权,并进行变更登记”。

如果双方同意转让,手续也只能在5年后办理。对此,双方可签订一个转让协议,约定房屋5年后办理过户,同时确定一个相对较高的违约责任,防止双方5年后可能的违约意愿影响协议的履行,从而保护双方的权益。当然,如果双方无法达成转让意向,借方也只能将房屋归还被借方,同时向被借方主张借方支付的房款。

因此,如果借名买经济适用房被借方反悔,诉争房屋的所有权归被借方所有,实际出资人借方对房产不享有基于物权上的所有权权利,但由于其实际出资,则其与被借方之间发生了基于债权上的债权债务关系,也就是说,虽没有了房,但还有钱。

(二)借方没有资格买房的情况:

根据我国合同法的相关规定,以合法手段掩盖非法目的合同无效。因此,不具备购房条件的借方为了购得经济适用房而与被借方之间达成的委托代理合同是违法的。法律不保护此种情形。

借名买卖经济适用房存在非常大的风险,在实践中,借名买卖屡屡因被借方反悔,容易引起房屋产权纠纷。借名买经济适用房出现纠纷时,往往出现借方无法证明购房款是由自己支付等一系列问题,所以关于借名买房这类问题很有必要找律师帮助。

延伸阅读:

借名买房,指用他人名义购买房屋,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下,实际买房人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋的购买价和市场价的差价作为对价。一、......

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经适房上市有限制:购房未满5年的,不得按市场价上市出售,确需出售的向相关部门申请,由保障部门确定符合条件购买人原价出售或按原价回购;已购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可按市场价出售所购住房。产权人要按原购房价格和出售价格价差70%补交土地收益等价款。
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