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建设部、国家物价局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

【颁布部门】 建设部(已撤销) /国家工商行政管理总局/国家物价局(已变更)

【颁布时间】 1988-08-08

【实施时间】 1988-08-08

【效力属性】 有效

【正文】

随着改革、开放的不断深入,国内外投资者对房地产的需求迅速增加。特别是随着住房制度改革步伐的加快,房屋商品化政策的推行,土地有偿使用的初步实践,以及在企业深化改革中承包、租赁、兼并、拍卖等经营形式的推行,使我国房地产市场开始出现兴旺的前景。房地产市场的形成和发展,意味着我国城镇价值以万亿元计的房地产将逐步进入有计划商品经济的流通领域。这对理顺城市建设关系,促进生产要素的合理配置,繁荣国民经济,都将产生重要的作用。但是,目前房地产市场的宏观调控和微观管理,都很不健全,有少数单位和个人乘机进行非法活动,如不加强管理,势必影响房地产业的健康发展。

为了贯彻党的十三大提出的要加快建立和培育包括房地产市场在内的生产要素市场体系的精神,发挥市场机制的作用,维护交易市场秩序,保护合法的房地产经营交易活动,现根据国务院《关于整顿市场秩序加强物价管理的通知》的要求,对加强房地产交易市场管理作如下通知:

一、积极为房地产交易活动创造必要的条件。

各城市要抓紧组织建立房地产交易所,配备必要的管理人员和专业人员,开展各项工作,包括:

1.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务;

2.开展房地产价值、价格评估;

3.提供有关房地产的法律、政策咨询,接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务;

4.对房地产经营交易进行指导和监督,调控市场价格,查处违法行为;

5.办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续。

二、加强对房地产经营单位管理。

从事房地产经营的单位,必须按照国家有关规定,由所在地县以上房地产主管机关按审批权限进行资质审查,经工商行政管理机关核发营业执照后,方可开业经营。对无照经营活动,应坚决取缔。对在房地产经营、市场交易中从事倒买倒卖、非法牟利、私下交易、隐价瞒租、偷漏税费、擅自扩大收费范围和收费标准,以附加条件索取额外收入等非法活动的单位和个人,由房地产部门、物价部门、工商行政管理机关分别依法查处,情节严重的交司法机关处理。

三、加强房地产交易活动的管理

城镇房地产交易,包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押,城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动,均属房地产交易活动管理的范围,其交易活动应通过交易所进行。

进行房地产交易的单位和个人,必须持有关证件到当地房地产管理机关办理登记、鉴证、评估、立契过户手续,按规定交纳税费。同时,接受工商行政管理机关的监督管理。有关房地产交易市场的管理部门,可在交易所内设立集中的办事机构,以方便交易,加强监督和管理。

有限产权的房屋在取得完全产权以前,不得进入房地产交易市场。单位和个人租用的房地产,不得私自转租转让。承租人如需利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用,应事先征得出租人的同意,重新签订租赁合同或协议。

四、加强房地产交易市场价格管理。

物价部门和房地产部门,要区别不同情况,合理确定房地产价格,逐步使价格构成合理化、规范化。企事业单位之间、私人之间的房屋交易价格,由交易双方根据评估价格,协商议定。必要时,地方人民政府可规定最高限价。

保证房地产交易市场价格的基本稳定,维护交易双方的合法经济利益,在最高限价内,对成交价格超过评估价格的部分,地方人民政府可制定具体的收费办法予以调节。该项费用纳入当地人民政府的城市建设维护资金管理。

地方人民政府要在调查、测算、论证的基础上,合理划分土地等级和确定地价,规定住宅区内各类配套项目的标准和规模,逐步把摊入房地产价格的不合理部分分离出去。

对一部分通过市场租赁的工商用房,可以实行商品房租或协议房租。

房地产出租、出售价格、收费标准和评估价格的规定,以及适用范围的确定,应报经当地物价部门核准。

五、加强房地产价格评估工作。

随着旧房出售和价格评审制度的建立,房地产价格评估工作越来越重要。物价部门应会同有关部门制定评估价格的原则。各地要尽快建立房地产价格评估专业队伍。评估员的主要任务是:根据计价原则、标准和市场供求情况,合理评估房地产的价值、价格,为房地产交易、抵押、仲裁、转让提供确定价值和价格的依据。 从事房地产价格评估的人员,要经过专业培训,由房地产管理机关考核合格,持证上岗。要逐步建立等级评估员制度。

六、要加强对房地产交易市场管理工作的领导。

房地产交易市场管理工作涉及面广、政策性强,各级人民政府要加强对房地产交易市场管理工作的领导。房地产部门、物价部门、工商行政管理机关要相互支持、协调工作。可试行由房地产部门牵头,物价、工商行政管理等部门参加,组成管理委员会,从行政上、法律上对房地产交易市场进行宏观调控和具体管理。对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题,如房地产经纪人问题等,可通过试点,从实践中摸索经验。

要加快制定和完善房地产交易市场有关法规。对房地产交易,市场经营交易中的纠纷,各级房地产部门、物价部门、工商行政管理机关等部门应积极做好调解工作。

七、各地接到本通知后,要结合本地区实际情况,本着既要搞活,又要管好的原则,提出具体实施办法。对过去没有按照合理程序进行的房地产交易,由房地产部门、物价部门、工商行政管理机关会同其它有关部门,在调查研究的基础上,区别不同情况予以处理。

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2011年开始实施的《商品房屋租赁管理办法》中明确了,应由出租人按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。如未能及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。此外,房屋租赁合同期内,出租人是不得单方面随意提高租金水平的。
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