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最高人民法院关于李理河与潘继伙宅基地租赁纠纷一案的批复

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

【颁布部门】最高人民法院

【颁布时间】1985-11-21

【实施时间】1985-11-21

【效力属性】有效

【正文】

广东省高级人民法院:

你院一九八五年七月一日(85)粤法民字第14号关于英德县李理河与潘继伙宅基地租赁纠纷一案的请示报告收悉。

据你院报告所述,李理河与潘继伙诉争的宅基地原系李理河之父李司保的产业,其上盖于抗战期间被日寇炸毁,仅留残墙。一九四六年十二月,潘继伙的父亲潘李、伯父潘允林和潘允德三兄弟承租了该宅基,与李司保订立的租赁契约载明:从一九四七年起该宅地与残墙租给潘家使用,年租谷为二百斤,租期二十年。租赁期间任由承租人加建上盖使用,租期届满铺屋业权归出租人所有。潘家承租后,在该宅基残墙上建房居住,交过两年租谷,解放后,只按期向政府交纳房地产税,不再向李家交租。一九六七年租赁期满,李理河要求按约收回宅基和房屋,并向英德县人民法院起诉。

经研究,我们认为:该案涉及对解放前劳动人民之间的宅基地租赁契约是否承认和保护的问题。根据一九五0年颁布的土地改革法和一九五四年宪法的规定,国家依法保护农民的土地所有权,允许出租、买卖土地,所以李理河与潘继伙的宅基地租赁关系,在当时是受国家政策法律保护的。农业社会主义改造完成后,农村土地属于集体所有。中共中央一九六二年九月公布的《农村人民公社工作条例修正草案》第二十一条明确规定:“生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖”。一九八二年宪法第十条又明确规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有……任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。因此,村镇土地自《农村人民公社工作条例修正草案》公布后,社员对宅基地只有使用权,没有所有权。故李理河与潘继伙双方的宅基地租赁关系自此即随之解除,其原订租赁契约亦不再受国家政策法律保护,李理河要潘继伙按原契约交回铺屋的请求,不符合我国现行政策法律的规定,依法不予支持。但根据该案实际情况,考虑双方的合法权益,我们除同意你院意见,即黎洞圩下水巷口9号房屋所有权和该房宅基地的使用权归潘继伙,潘继伙应补偿李理河的残墙折价款外,另对潘家在《农村人民公社工作条例修正草案》公布前所欠的租谷,亦应合理地清偿补付给李理河。此复。

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2011年修正的城市房地产抵押管理办法中明确规定,抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。同一房地产设定两个以上抵押权时,以抵押登记的先后顺序受偿。
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