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二手房交易需要哪些登记,办理过户登记时需要哪些材料

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、二手房交易需要办理哪些登记

(一)抵押权设立登记

二手房买卖通常都会涉及到抵押权登记,比如下家要向银行贷款买房,那就要到房地产交易中心办理抵押权登记,并让交易中心出具以贷款人即银行为他项权利人的《他项权利证明》,这就表明银行是这套房屋的抵押权人,如果不办抵押权登记,银行是不会贷款的。

(二)抵押权注销登记

债务人清偿债务后可以将抵押权消灭,申请抵押权注销登记。比如上家将有抵押的房产出售给下家,需要先向债权人清偿债务注销抵押才能办理过户交易手续。登记机关在受理之日起七日内审核完毕并记载在房地产登记簿上。

(三)预告登记

二手房买卖经过双方同意,在合同签订后,一方或者双方均有权向房地产登记机构办理预告登记。由于预告登记主要是为防止上家一房二卖保障下家的权利,下家是“预告登记的权利人”,所以下家可以向房地产交易中心单方申请进行预告登记,登记机关在受理之日起七日内审核完毕并记载在房地产登记簿上。

(四)转移登记

转移登记也就是过户登记,因买卖、交换、赠与等,房地产的权利人发生变化,此时应当到房地产交易中心办理转移登记。房地产登记机关应当自受理记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将变更事项记载于房地产登记簿,并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。

(五)更正登记

房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的,可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的,有关权利人应当共同申请。

(六)异议登记

房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误,房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正,且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的,可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。

房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日,将异议事项记载于房地产登记簿。申请人在异议登记之日起十五日内,不提起诉讼、仲裁或者土地权属争议行政处理的,异议登记失效,由房地产登记机构予以注销。

二、办理过户登记需要哪些材料

办理过户登记需要的材料有:

(一)房地产登记申请书(原件);

(二)当事人身份证明(原件及复印件);

(三)委托书(原件)及代理人身份证明(原件及复印件);(无代理则不需要)

(四)房地产权证(原件)

(五)房屋平面图(原件二份)

(六)地籍图(原件二份)

(七)契税完税凭证(原件)

(八)房地产买卖合同(原件)

(九)如果房屋被行政机关确认为承重结构被损坏,还要应当完成整改并由行政机关出具证明文件;

房地产登记机关应当自受理记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的,应当将变更事项记载于房地产登记簿,并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的,不予登记,并书面告知申请人。

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北京房产律师温馨提示:

为避免自身风险,银行在为二手房提供贷款时,往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件。比如房龄,二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准,各大银行已经全面收紧楼龄在20年以上的二手房贷款业务,房龄越长,贷款成数就越低,甚至可能不予贷款,因此买房人要留意。
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二手房流程

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有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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