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房屋质量问题有哪些,房屋出现质量问题应该如何赔偿?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、房屋质量问题有哪些

从总体上分,房屋质量问题大致有三类:违规质量问题、违约质量问题和使用质量问题。

(一)违规房屋质量问题

违规房屋质量问题,是指开发商开发的房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见,也最容易引发纠纷的一类质量问题。

具体来说包括:主体结构质量不合格,屋面漏雨、墙面脱落,门窗开关不灵或缝隙超过规范规定,有防水要求的地下室漏水,室内上下水滴漏、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热,电器、电线、照明灯具坠落,室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题,毫无疑问,应由开发商向购房人承担法律责任,包括:修理、退房、换房、赔偿等。但开发商究竟应当以何种方式承担法律责任,购房人与开发商之间往往存在严重分歧,从而引发纠纷。

(二)违约房屋质量问题

违约质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准,或者不能如期交付房屋。这类质量问题违反的是合同的约定,一般合同中如果有约定的解决方式可以按照约定的方式解决,如果没有就要区分情况对待了。

(三)使用房屋质量问题

使用质量问题是指由于购房者没有按照说明使用相关设备,从而使其达不到正常使用功能,甚至演变为质量缺陷。对于这类所谓的房屋质量问题,应当由购房人自行承担相应责任。

二、房屋出现质量问题如何赔偿

(一)房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。我国法律明确规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”这种质量问题属于结构质量问题,一般不是维修可以解决的,是可以退房的。

(二)在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。我国法律规定“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的是一般质量问题,即指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,不能要求退房,但可以要求开发商承担维修费用。

(三)因房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。我国法律规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格,又不完全属于保修的一般质量问题,而是介于前面两种情形之间的第三种情形,其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握,法律没有做出具体规定,应该属于法官自由裁量的范畴。因此,购房人出现这种问题要谨慎对待。

通过上面的介绍,我们了解了生活中常见的一些房屋质量问题以及法律对房屋质量问题赔偿的规定,在这里需要提醒的是,购房人要想索赔成功,要注意保存和搜集证据,因为在法院审理中,要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。

主要包括房屋出现质量问题的证据;开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据以及购房人自行修复或者委托他人修复的证据还有购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据,就会因缺乏举证不能得到法律的支持,从而无法达到索赔的目的。

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北京房产律师温馨提示:

慎重要求退房,依法多提赔偿。实践中,购房人欲证明房屋主体不合格,须通过鉴定。但是鉴定费用过高,且何为"严重影响正常居住使用"亦无明确法律规定。因此,法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任,并要求其依法赔偿损失,效果会更好。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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