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什么是商品房主体结构,主体结构质量不合格怎么办?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:房屋质量问题的一个表现方面是商品房主体结构质量不合格。那么,什么是商品房主体结构?商品房主体结构对房屋质量影响甚大,那么房屋主体结构质量不合格怎么办?看看下文就知道了!

一、什么是商品房主体结构?

所谓房屋主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。建筑物的主体工程是建筑物工程的重要组成部分。

 

根据最高人民法院的相关解释:所称的“房屋主体结构”问题,应作广义理解:作为一个完整的房屋建筑工程,它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分,也应包括房屋地上工程所涉及的部分。就是说地下与地上部分是不可分割的一个整体,根据建筑法的规定房屋建筑工程应当包括以下内容:房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等部分。

二、房屋主体结构质量不合格怎么办?

我们首先看看法律对商品房主体结构质量的合格问题时怎么规定的:

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。  

2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条:商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

3、《商品房销售管理办法》第三十五条规定的内容也大致如此。如果购房者认为房屋主体结构质量不合格,则购房者有权委托工程质量检测机构重新核验鉴定。对于房屋主体质量不合格的房屋,购房者有权解除合同,并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任。

总结来说,在房屋主体结构出来不合格时,购房者有三种选择:

第一,要求继续履行。

在商品房买卖中,因为主体质量问题,开发商违约以后,实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小,如果通过加固等措施能够修复的,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务,也称继续履行。同时,购买人仍然可以依据合同约定,主张开发商的违约责任或赔偿损失的责任。

第二,解除购房合同要求退房。

在实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大,不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的,也就是不能继续履行的,买受人可以请求解除合同,要求退房。买受人向法院请求解除合同的,法院应予支持。

第三,主张违约金和赔偿损失。

出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行(修复)还是解除合同(退房)的,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是由合同当事人预先约定的,在违约行为发生后,违约金的支付是独立与履行行为之外的,由违约方向对方支付的一定数量的金钱。

以上就是对“什么是商品房主体结构”“房屋主体结构质量不合格怎么办”所做的解答。房屋主体结构是房屋最关键的部分,如果商品房主体结构存在严重的质量问题,那么购房者应当及早通过协商或者起诉解决。在诉讼的过程中,购房者需要向法院提供有效的证据证明房屋主体结构质量不合格以及相应的损失数额。鉴于收集证据是一件专业性很强的工作,购房者应当尽早委托律师办理,这样才能更好地维护自己的权益。

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北京房产律师温馨提示:

慎重要求退房,依法多提赔偿。实践中,购房人欲证明房屋主体不合格,须通过鉴定。但是鉴定费用过高,且何为"严重影响正常居住使用"亦无明确法律规定。因此,法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任,并要求其依法赔偿损失,效果会更好。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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