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特殊的房产怎么买卖,购买特殊房产要注意哪些问题?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:特殊的房产怎么买卖,购买特殊房产要注意哪些问题?房产买卖中经常涉及一些特殊类型的房产,这些房产一般在产权上都受到一定限制,或者不是完整产权,因此,购买时要特别注意。下文就来为您详细介绍这些特殊的房产该如何买卖。

一、共有的房产

什么是共有房产?房产证上有一个以上的权利人,这种房产就是数人共有的房产。购买共有的房产必须要取得所有共有人的同意,否则,买卖合同可能被认定为无效。购买共有的房产要注意以下几个问题:

(一)房产证上是夫妻一方的名字但房产属于夫妻共同财产。在这种情况下,房产证上登记的一方虽然未经另一方同意就卖了房子,但由于不动产登记具有公示、公信的效力。对于购房人来说没有义务也没有能力对该房产是否是夫妻共同财产进行核查,因此只要购房人是善意的,不明知辅以一方不同意卖房的事实,则买卖合同是有效的。

(二)产权证上是两个人但签订合同时只有一人签字。根据司法解释的规定,夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

在这里要提醒大家,购买共有的房产,签订合同时最好让所有共有人都签名,并核对其身份。如果其中有共有人并未出面,而是其他人代签,则要重点审核签名的人有无代理权,可要求其出具委托书。如果共有人之一是未成年人,要注意签订合同的人与未成年人是什么关系,是不是未成年人的监护人。

二、配套房、中低价房

配套房是指政府提供优惠政策,限定建设标准,供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。中低价房是指政府提供优惠政策,限定建设标准,供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。

很多地方规定,配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内不得转让、出租,但这些规定不是法律或行政法规,因此即使违反也只不过是不能立即办理过户手续,买卖合同本身还是有效的。但是,由于要等到五年之后再过户,法律风险是很大的。

即使购房人已经住在房屋内,也有可能在将来房价上涨后被当初的卖家毁约,卖家可能将房屋抵押或者另行出售给他人,导致不能过户。如果卖家一房二卖,而且他人已取得了产证,此时购房人只能转而追究卖家的赔偿责任,而难以取得房屋产权。因此,难以有万全之策保证上家会在五年后顺利过户,购买此类房产要千万小心。

三、售后公房

买卖售后公房主要涉及到两个问题:

(一)出卖售后公房,产权证上只有一个人的名字,但可能还会存在其它的产权人,如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。不过基于不动产的公示和公信力,因此只要与房产证上的权利人签订了买卖合同,则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效,其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。

(二) 同住人的居住权利

同住人虽然不是产权人,但在房屋内享有居住权。以前在办理售后公房过户手续时,房地产交易中心要求合同上要有同住人同意出售的声明,但现在仅对此进行形式审查,并不会要求同住人到交易中心当场签名。

如果未经同住人同意,产权人将房屋出售给他人,那同住人可能会主张买卖合同无效,或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利,因而拒绝迁出房屋。基于不动产登记的公示和公信力以及对交易安全的保护,同住人只能向出卖人主张居住权,或者要求分割出卖人取得的房款,而无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。为尽量避免此类纠纷,在购买售后公房时要对同住人情况进行了解,可要求上家出示户口簿,并要求同住人以书面形式承诺同意出售房屋。

以上就是对“特殊的房产怎么买卖,购买特殊房产要注意哪些问题”所做的回答,虽然现实生活中购买这些特殊的房产是可以的,但是在这里要提醒购房者,买房是件大事,最好还是购买权力上没有瑕疵的房屋,如果因为价格、房屋地段等硬件设施非要购买此类房产,最好有律师协助您办理,这样才能更好地帮助您避免纠纷,保证自己的合法权益。

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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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