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房屋买卖合同的诉讼时效,房屋买卖合同中违约金的计算

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、房屋买卖合同的诉讼时效

根据《民法通则》第135条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年,但法律另有规定的除外。

因此,房屋买卖合同中要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。

其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的,即从知道或应当知道权利被侵害时起计算。

因为业主与发展商签订的预售合同一般是约定按日来计算违约金的,当事人如果超过两年后再起诉,从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效,法院将不予支持,但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。

二、房屋买卖合同中违约金的计算

如果发展商逾期交楼,则属于违反了合同,应支付违约金。

违约金的标准,一般从约定,如无约定的,则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。

我国《合同法》第114条规定,当事人可以约定违约金,当事人违约后,应当按约定支付违约金,违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。

违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少或者增加。

需要注意的是,这里指的是过分高于或低于,而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则,只有约定过高或过低时法院或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整。

目前,司法实践中,各个法院对每日计算违约金的标准不一致,但一般是以预售人已收楼款总额为基数,最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止,以实际天数计算迟延时间。如果存在免责事由,则要将免责的天数扣除,但免责事由应由发展商举证并要经法院严格审查。

约定违约金是当事人意思自治的产物,是合同自由原则的体现,作为平等主体,发展商不得以合同以外的标准来承担责任。当然,如过高而导致有失公平的,可以按法律规定予以调整。

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一、房屋买卖纠纷的诉讼时效一般来说,法律规定商品房、二手房等房屋买卖纠纷的诉讼时效是两年,很多读者理解,如果纠纷出现的两年内不起诉的话,再告到法院,法院就不受理了。其实不是这样的,如果如此规定的话,就对普通群众有些不公平了,毕竟大多数人群对......

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北京房产律师温馨提示:

购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案,房屋交付前,购房人想换名字,需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续,除了要花更名费,还需要房地产商的同意。房屋交付后,购房人要想换名字,只能等到拿到房产证后办理过户,费用就更大了。
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在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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