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公房是否可以转让,公房使用权转让合同的效力

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

一、公房是否可以转让

公房在一定的条件下是可以转让的。以下情形公房禁止转让:

1、转让转租人未取得公有住房租赁的合法证件;

2、属于代管房产及其它需落实政策的房产;

3、使用权纠纷或承租人与房屋产权单位租赁纠纷尚未解决;

4、承租人损坏房屋结构,产权单位或物业管理部门要求其修复而尚未修复;

5、承租人拖欠房屋租金;

6、转让成套住房中的一部分;

7、同户居住的其他成年使用人(含临时出国、参军、在大中专院校求学、劳改、劳教人员等)持有异议;

8、转让后,人均住房使用面积低于10平方米;

9、转让转租公房的全部面积超过可享受住房标准;

10、法律、法规及政策规定禁止转让转租的其他情形。

二、公房使用权转让合同的效力

公房使用权能否进入市场流转以及如何交易问题,是随着城镇住房改革不断深化和展开产生的一个现实问题。《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权,现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。第一,按照笔者前面的观点,公房使用权是一种他物权;属用益物权、从其法律特征上看,是允许转让的。而且,转让的是房屋的使用权,并未对产权人的产权造成任何侵害;第二,按照合同法规定,当事人之间订立的合同,只要不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形,不违反法律法规禁止性规定,就应为有效合同,受法律保护。最高人民法院关于属于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效;应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规,行政规章为依据。”建设部《城市公有房屋管理规定》显然不属于法院认定合同效力的依据;第三,从房地产市场的客观情况来看,允许公房使用权自由交易已是一种发展趋势。公有住房使用权可以作为独立财产进行转让,并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续,不得以任何理由予以拒绝”。允许公有住房使用权有偿转让。

可见公有住房使用权进入市场,并逐步被法律法规所认可,已是不争的事实。因此,未经产权人同意转让公房使用权的应属有效合同,如果因产权人拒绝办理更名过户手续,应由出卖人承担违约责任。

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北京房产律师温馨提示:

限价房是保障房的一种,其上市有着特殊的规定。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》,对于已购限价房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可按市场价出售所购住房,并按照届时同地段普通商品住房价格和限价房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款,交纳比例为35%。
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经适房上市有限制:购房未满5年的,不得按市场价上市出售,确需出售的向相关部门申请,由保障部门确定符合条件购买人原价出售或按原价回购;已购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可按市场价出售所购住房。产权人要按原购房价格和出售价格价差70%补交土地收益等价款。
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