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什么是产权证,无产权证住房到底能不能买?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、什么是产权证?

购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。产权证即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均无效,不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

二、无产权证住房到底能不能买?

我国《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定:“房地产未依法登记领取权属证书的,不得转让。”但是张女士却从网上查到另一种说法:“我在某个大型房产论坛上看到有的律师说这种房产可以交易,只要在合同中规定各种细节即可。”但是到底是否存在依据,笔者带着这个问题咨询专业律师得到的答案是无产权证房屋不应进行交易,从法律角度来讲,一旦合同一方出现毁约,另一方的权利得不到保障。

按照法律规定无产证住房的确不可购买,因为在无产权上建立的购房合同是无效合同,买方的权利根本得不到任何保障。虽然网上有一些指导签约的方法,告知买方应该在合同中注明相关细节,但是如果合同本身就是无效的合同,那么签订的细节得不到任何保障,等于白白签署,买方仍然得不到产权证,无法完成购房交易。

当买卖双方出现纠纷,需要通过法律途径进行解决时,无产权证房产的危险性就体现得十分明显。期间如果房屋产权证仍未下发,那么买卖双方签订的合同是无效的合同,合同内商定的任何条款均无价值。如果房产证下发,合同才能属于有效合同,这时双方才能按照合同执行,确保自身的利益,所以购房无产权证住宅的风险极高。

在个人房屋买卖中,存在一种可办新房手续的住宅,这种住宅均是未入住的新房,却不在新盘的售楼现场出售,或是新房已经销售一空,但是在二手房市场中却存在着部分该楼盘的可办新房手续的住宅。这部分住宅常常被购房者认同为二手房,但事实上,改住宅却不是二手房,而是新房。

具体来说,这部分新房的购买者与开发商签订完合同后,在办理过程中,由于购买者的个人原因,而没有完整的完成这个交易手续,致使这部分房屋成为可办理新房的伪二手房。购房此类住房的业主则需注意以下几点:

(一)合同签订对象为楼盘开发商而不是与你联系的业主。如果你还是和业主本人签订购房合同,很可能是你被业主欺骗够买一套无产权证的二手房。

(二)双方签订的合同为《商品房买卖合同》(新房合同)而不是《天津市房产买卖协议》(二手房合同)。

(三)购房者所缴纳的税费按新房标准缴纳,既包括:维修基金与契税。而不是按照二手房税费缴纳,需要交纳契税、土地出让金等相关多项税费。

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北京房产律师温馨提示:

现实中,很多开发商会在购房合同中约定,由其代购房者办理房产证并且收取一定费用,还会要求购房者在购房合同外另签一份委托其代办房产证,并同意入住前将契税和公共维修基金交给开发商的委托书。此种做法是开发商减轻自己风险、增加购房人负担和风险的不合理做法,购房者可以拒绝。
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专业房产律师温馨提示:
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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