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如何对待二手房户口迁移问题,二手房户口纠纷怎么解决

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、如何对待二手房户口迁移问题

有些购房者在购买二手房时,只关注了二手房交易税费的相关事项,而忽略了其他一些容易产生纠纷的注意事项,比如户口的迁移问题等。部分购房者在购买二手房时虽然房屋产权过了户,但是由于上家的户口不迁出,导致现任房主的户口无法迁入,从而造成一些不必要的纠纷。在购买二手房时,如何避免类似情况的发生?

很多购房者并没有重视二手房户口的问题,甚至有些人就认为户口迁不迁意义并不大,殊不知户口问题对于将来孩子的户口、上学等问题都会产生影响。原房主不迁户口的原因大致有如下几种:一是卖房者卖掉的是自己唯一的房产,没有其他地方可以入户;二是存有私心,比如原户口所在地为较好的学区或者该区域为待拆迁区域等;三是一些人对户口不重视,觉得迁不迁意义不大。

因此广大购房者,如果二手房买卖中涉及到户口迁移等事项,最好就户口的问题约定适当的付款方式和违约责任,并将其写进购房合同中,而非口头约定。例如,在确认原业主的户口已经迁出后,再付清全部房款;或者约定额度较大的违约金,如果原业主在过户完之后的多少个工作日之内不将户口迁出,则支付巨额违约金等。

在二手房交易之前,最好将户口问题在合同中明确约定,但是,如果合同中没有明确约定或者原业主拒不迁出户口,现任房主又该如何维护自己的合法权益呢?目前户口和房屋产权是分开管理。户口归公安机关管辖,产权纠纷才可以通过法院来处理。也就是说,如果遇到原业主不愿迁走户口,派出所是没有权力强制要求原业主将户口迁走,而只能由社区民警和居委会干部上门做思想工作。即使是上诉到法院,也只能让现任房主得到违约赔偿,而户口问题依然不好解决。

二、二手房户口纠纷怎么解决

1、预先调查核实。买受方可以在买卖合同或类似协议中约定,要求出售方陪同到房屋所在地的派出所进行所购房屋的户口情况查询。这样做除了核实出售方情况的真实性,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方购房时的房东户口等。

2、保留部分房款。买受方可以提出,待出售方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款,如果出售方没有按照合同约定期限迁移所有的户口,出售方应当按照合同约定标准支付违约金,买受方可以直接从该房价款中扣除违约金,不足部分仍可以向出售方追偿。

3、加重出售方的违约成本。例如直接在买卖合同或类似协议中约定出售方拒不迁移户口的赔偿责任,如每逾期一日应按照房屋成交总价的万分之五计算违约金,直到出售方房屋内户口全部迁移为止。通过加重出售方违约责任的方式,可以一定程度上约束和督促出售方及时履行合同。

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北京房产律师温馨提示:

有些当事人为了节省一些费用,约定数年后再办理房产过户手续,这种延后办理过户的做法看似有利,其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨,卖房人毁约,不再按协议约定时间办理房屋过户,买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此,我们不提倡用这种 "省钱"方法,切勿因小失大。
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有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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