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关于房屋面积问题,房屋面积出现的问题,如何解决?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:在房屋买卖中,关于房屋面积问题是消费者最为关心的内容之一,尤其是购房者在购买期房时,一定要考虑到签订的房屋买卖合同与交付时的实际面积可能出现误差这样的问题。本文就此问您介绍在实践中常见的房屋面积出现的问题以及遇到这些房屋面积问题如何解决。

一、房屋面积出现的问题:

1、 商品房合同面积与实测面积存在误差

关于房屋合同中约定的面积与实测面积不符,这一直是个焦点问题,在实践中像这种情况是很常见的。而且对于消费者来说,消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定,以维护自己的权益。

2、 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益,还不易被发现。

正确测算房屋面积,是专业人员的工作,一般购房者根本无法完成。其次,面积测量的人工操作特点,正常误差都难以避免,一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有,由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊的面积加入公摊之中。

二、房屋面积问题如何解决?

1、关于面积误差如何解决?

根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;

(2)面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。

开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

需要提醒您注意的是:

(1)想测出您买的商品房的真实面积,首先需要您索要出建筑的竣工图纸,请专业人士根据图纸进行计算。

(2)签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。

2、关于分摊面积如何解决?

(1)公用建筑面积分摊原则:

①商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

②为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。

③公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

(2)分摊的公用建筑面积由以下两部分组成:

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

②套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

(3)不应入的公用建筑空间:

①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

②售房单位自营、自用的房屋。

③为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

④对于半地下室,不论采光井的结构如何,都不计入建筑面积。

需要提醒您注意的是:

(1) 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

(2) 售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量报告。

售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

(3) 其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

以上便是关于房屋面积问题中常出现的问题以及房屋面积问题如何解决的相关内容介绍,希望能对您有帮助。房屋交易在收房后出现纠纷,对于购房者来说,维权之路是很艰难的,所以建议您在签订房屋买卖合同时以附加条款加以防范,而在发现面积差或是分摊面积时,一定要及时的根据自己的情况找个专业的房产律师进行咨询,请律师帮你分析,看要怎么办会比较好,不要拖拉,或者直接不计较了,否则一旦产生纠纷,你就不占理了。

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北京房产律师温馨提示:

实践中,当房屋的购买者在怀疑其所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。然后在全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼,维护自己的合法权益。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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