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买二手房原房主不迁户口怎么办,怎么解决户口问题

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、买二手房原房主不迁户口怎么办

二手房买家中有很多是为了小孩要到附近的学校念书,才决定购买此二手房。但是如果所购买的房屋中有其他人的户口,派出所就不给办理户口迁入,小孩子就不能到附近的学校上学,所以房价高点也无所谓。事实上因购买二手房后不能实现户口迁移而引发的纠纷并不少。

众所周知,我国户籍制度,与社会福利制度、教育制度、就业制度、以及其他管理制度互为前提与条件。 “户口供需市场”在某些地方己成为推动房地产市场繁荣,推动房价上涨的增涨点。所以,户籍迁移己渐成为二手房交易过程中卖方涨价的又一卖点。由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理,法院无权干涉,而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的案件。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

所以,在目前房产转让与户籍迁移相分离的体制下,如果买方确实需要解决诸如子女就学等方面的实际问题而需要迁移户籍的,在不违反国家禁止性规定的前提下,建议双方在二手房买卖合同中明确约定以户籍迁移为条件的违约责任,要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任,直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障,也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。当然,为防患于未然,避免纠纷产生,买卖合同双方最好在签订合同之前,到房屋所在地派出所了解房屋内的户口信息,防止因户口问题导致履约不快。

二、买二手房怎么解决户口问题

人们在买卖二手房时,往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。却经常忽略一个可能引发严重后果的问题:户口。

在司法实践当中,因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。

其纠纷的主要表现形式为:买卖双方经过谈判后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,交易似乎就此圆满结束。但在不久之后,买方在办理落户手续时才发现,卖方的户口并未从交易的房屋中迁出,以致买方的户口无法迁人。

有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名,主张其对争议房屋具有居住权,因此拒绝搬出。如此一来,购房者虽然名义上取得了房屋的产权,但户口“阴影”却挥之不去。如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出,如果想搬进购买的房屋,花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。

房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁人和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受理范围,因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁人户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地买方的户口也就无法迁人。

为了避免因户口问题而引发的房产纠纷,买方应要做好以下几个方面的工作:

第一,要求卖方出示户口,并复印留存。

通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

第二,在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的活,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。

第三,就户口问题进行协商。约定适当的付款方式和违约责任。如前所述,户籍问题的事后补救是非常困难的,买方必须在纠纷的预防上下足工夫。

在签订购房合同时,应当把握两点:一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任。

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