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二手房交易的注意事项,二手房交易与新房交易的区别

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、二手房交易的注意事项

(一)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(二)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(三)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(四)土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

(五)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(六)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(七)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(八)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

(九)中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

(十)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二、二手房交易与新房交易的区别

(一)交易方式不同

新房交易主要是自行交易,由于开发商是专门从事房产开发的机构,通常都由开发商或开发商委托的销售代理机构与买方直接就买卖房屋事宜进行协商,不需要其他主体参与其中。新房交易过程中开发商处于明显的强势地位,合同拟定、办理网签、联机备案及过户等手续均由开发商办理,交房时间、取得产权证的时间等取决于开发商的建设进程,而购房者自己所能控制的因素相对较少,因而过程就相对简单一些。

二手房交易有自行交易和委托交易两种方式。根据二手房交易的特点,两种方式中委托交易运用得更为广泛,即卖方委托中介公司代理出售房屋,买方通过中介公司看房选房,买卖双方与中介公司签订《居间服务合同》,由中介公司协助签订《存量房屋买卖合同》、办理过户、进行物业交割等,在这种交易方式中,涉及三方主体。此种交易方式与新房交易明显不同,由于买卖双方是平等的主体,所以各种事项的办理,尤其是合同的签订过程,需要买卖双方亲力亲为,就价款、付款方式、交房时间等逐条进行谈判,通过谈判为自己争取更多的利益,但是过程也要相应繁琐。

(二)费用承担数额不同

(1)二手房与新房的交易价格存在一定的差距。一般来讲,就同等地段的新房和二手房而言,二手房价格相对较低,实践中,同等区域的二手房均价比新建的商品房均价大约低20% -30%。

(2)其他费用。因为新房都是从开发商处直接购买,所以不必支付中介公司居间服务费用,而二手房如果选择了中介公司则一般需要支付房屋购买价格3%左右的居间服务费。在缴纳税费方面,新房购房者通常只需要缴纳契税及印花税,而二手房交易过程中需要缴纳的税金相对较多,涉及的税种有契税、印花税、营业税、个人所得税等,尤其本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税,卖方通常都将其转嫁到买方头上。

(三)交易风险大小不同

相对新房来讲,二手房是能看得到摸得着的,在户型,房屋质量、交通、环境、周边生活设施等方面均一日了然,而且所处的社区环境一般都比较成熟,因此房屋质量及配套设施方面的交易风险较小。但二手房交易在产权方面的纠纷往往多于新房交易,比如说夫妻一方擅自处置夫妻共同财产、共有人未经其他共有人同意处置共有财产、有些二手房比如经济适用房等交易有诸多限制等。现实生活中,在签订合同甚至是房屋过户后,经常出现其中一方或第三方主张合同无效或要求解除合同等情况。

新房交易,尤其是期房交易,购买的时候可能只看到了开发商的广告、沙盘、样板间、效果图,除此之外,都是开发商关于新房的各种各样的承诺,而房子是尚不存在的。等将来房子真正建起来的时候,和开发商当初的承诺可能并不完全吻合,甚至有些承诺根本就不能实现,如户型变化、面积增加或减小等。所以,当新房真正建起来时可能会与购买者的心理预期有一定差距,而且,部分新房还可能存在各种质量问题,如墙面渗水、墙体裂缝、地板不平整等,在与开发商协商不成的情况下。要求赔偿损失或退房将浪费大量的时间和精力。相对于二手房交易而言,新房在房屋质量及配套设施方面的交易风险较大。但由于出卖方是开发商,而且是初次交易,因此产权方面的纠纷较少,新房交易的纠纷多表现在开发商逾期交房、逾期办理产权等,而开发商主张合同无效或解除合同的情况很少。

(四)程序繁简不同

就交易过程而言,二手房交易尤其是自行交易时,很多程序都需要买变双方自行完成,因此相对较为繁锁,而新房交易很多程序都由开发商办理,因此从这个角度对于购房者而言,新房交易的程序要简单一些。

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