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二手房交易流程是什么,二手房买卖要注意什么? 

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、二手房交易流程是什么

二手房屋买卖交易流程:

1、房屋是否已经领取产权证。根据我国法律规定,未领取房屋产权证的二手房是禁止流通的。

2、房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致。

3、卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人,如不是,则无权卖房。

4、房屋是否有其他共有权人,如有,共有权人有优先购买权,因此,在签订买卖合同前应当首先征得其他共有权人的同意。

5、房屋是否已经出租,如已出租,承租人有优先购买权,应先征得承租人的同意。

6、如系已经出租房屋,房屋所有权转移后不影响原租赁合同的效力,新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

7、房屋有无设置抵押等他项权利,如有,应当首先取得他项权利人的同意。

8、凡需在签订买卖合同前征得他人同意的,该同意的意思表示应为书面形式。

9、审查二手房有无下列禁止买卖情形:

(1)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;

(2)已被国家有关机关依法收回土地使用权的;

(3)权属有争议的;

(4)未依法登记领取权属证书的;

(5)列入动拆迁范围的;

(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

10、对土地使用权状况进行调查

(1)调查拟购买的二手房是否取得土地使用权属证书。

(2)调查拟购买的商品房利用的土地使用年限。

(3)购买带有花园的别墅时,调查花园是否取得土地使用权。

二、二手房买卖要注意什么

1、查询房屋产权是否合法

查询房屋的权属,首先要做的就是要看房屋产权是否合法。通常来说,买房应该要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

为了防止有的卖房人伪造假产权证,还有必要到房地产交易市场查验房产证的真实性以及产权记录。两相对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。确认产权的真实性,要查验产权证的正本,房屋所有权的状况,若是共有,在“房主”一项会有显示,且共有人的产权比例及拥有权形式都有记录,防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的,或继承人共有的房屋,那么买受人应当和全部共有人共同签订房屋买卖合同。共有人不能到场的,应由其出具公证委托书。因为依照法律规定,未经共有人同意,部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。此外,房屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让的还是划拨的,出让土地使用年限还有多长,是否划算,是否是农村集体土地等都应该详细查询。

2、查询房屋的“他项权”

产权记录只是一些基本信息,无法提供房源所有权是否已“作嫁于人”。此时,就需要查询房屋的“他项权”。房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利,通常是指抵押权利,他项权证由他项权人持有。一般房产购买时,选择按揭贷款时,在房屋所有权证书中,会有他项权利内容记载,载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期),并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法,房产如有抵押,即他项权证未注销,该房产处置权受到限制,未经抵押权人同意不得进行合法交易,不能办理产权过户等相关手续。因此,购房者必须通过查询“他项权”,看看房屋是否抵押、是否处于诉讼纠纷而被查封以及房产的贷款记录等内容。

不过,在房地产交易市场是无法查询到房源债务负担状况的,诸如此房是否有租赁债务等,则必须查验租约以及有关的证明文件。如果买房时,房主与第三人还存在着租赁关系,在此情况下,买受人虽然能取得房屋产权,却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销,从而陷入诉讼纠纷之中。

延伸阅读:

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北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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