遇到房产问题,拔打免费房产咨询电话:-专业房产律师为您服务!
法邦网  >    >  农村房屋  >  小产权房  >  小产权房买卖的风险如何,小产权房买卖应注意什么?

小产权房买卖的风险如何,小产权房买卖应注意什么?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

导读:建设部从2007年就开始发出购房警示,告诫城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋,否则将不能办理产权证,各地政府也相继发出通知,对利用农村集体土地建商品房叫停。然而全国范围内的小产权房买卖仍然很火爆。在明确属于违法建筑的前提下,小产权房的购买者不得不警觉购买小产权房的风险,那么购买小产权房的风险何在呢?本文将具体分析购买小产权房应注意什么。

一、小产权房

“小产权房”这个概念,在规范性法律文件里找不到,只是时下一种不正规的俗称而已。通常,它是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以,“小产权”其实就是“乡产权”,它并不构成真正法律意义上的产权。

二、小产权的分类及购买效力

根据集体组织是否取得批准手续,小产权房又可细分为两类:

1、第一类是集体组织经过其所在县级政府合法批准后,在自有的非农用地上修建的村民住宅用房,集体组织在给村民分配房屋后,将多余的房屋卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说,房屋本身是合法的建筑物,只是依法不能出售给集体组织以外的人,法律仅仅不保护非法买受人的权益,但对于集体组织来说,其对房屋所享有的权益是受到法律保护的。

2、第二类是集体组织未取得任何批准手续,擅自在自有的农用地上修建的违章建筑。对于这种情况,由于房屋本身不合法,法律不保护此房屋上所附的任何权益。

对于集体组织以外的买受人来讲,由于违反法律的规定,两类小产权房买受人的权益均不受法律保护。不管买受人是否取得所谓的“小产权”,这些证明文件都没有法律依据,不具有法律效力。

三、购买小产权房的风险

1、法律风险。小产权房的流通转让存在很多的限制,因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于购买小产权房的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。

2、政策风险。购买在建小产权房的情况下,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿小产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于小产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

3、房屋质量风险。小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。

4、所有权风险。由于所购小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,购房者也就无法取得房屋所有权。

以上就是关于“小产权房买卖的风险如何”、“小产权房买卖应注意什么”相关问题的解答。小产权房毕竟是受到国家法律及政策否定的违法建筑,购房者可能贪了一时便宜却为今后的产权转让、房屋索赔等埋下了隐患,因此建议购房者要谨慎为之,如果确实需要购买则最好本着对自己负责的态度积极的向专业的房产律师咨询,结合专业律师的经验订立购房合同、办理手续等以更好的保证自己的权益,以免后续发生纠纷时处于劣势。

延伸阅读:

一、如何防止二手房连环买卖的风险如今,二手房交易中连环买卖的越来越多。在这看似并不复杂的交易中,上下家如果处理不好,就会给自己带来风险。连环买卖是指上家在卖房同时再买另一套房屋,买房房款来源于出售前一套房屋所得的房款。这其中存在的风险是,出......

一、二手房买卖有哪些常见的风险?(一)二手房交易合同方面的风险。主要为交易合同包括中介居间合同、房屋买卖合同(尤其是补充条款和付款协议)、贷款合同等对双方的权利义务约定不明引发争议,或交易方利用合同进行诈骗。(二)交易主体方面的风险。即买卖......

北京房产律师温馨提示:

严格来说,小产权房属于违法建筑,不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产证书,购买的小产权房也不能公开转让、不能抵押,遇到拆迁等情况也无法得到拆迁补偿。因此,购买小产权房存在的风险是极大的。目前,小产权房转正还是未知数。所以,购买小产权房需慎重考虑。
如果您遇到房产问题,可以拔打免费房产法律咨询电话:,专业房产律师为您提供服务!
 

农村房屋流程

只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示:
目前,全国范围内,农村房屋所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋所有权人能用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。
如果您遇到房产问题,可以拔打免费房产法律咨询电话:,专业房产律师为您提供服务!
法邦房产律师为您提供什么是小产权房、小产权房最新政策、小产权房买卖合同、小产权房不能买卖、小产权房无房产证等实用内容!
如果您遇到房产方面的问题,可以拔打我们的免费房产咨询电话:13121048109。专业房产律师为您服务。或发布:免费房产法律咨询
法邦微信号:fabangwang
法邦网免费法律咨询热线: