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什么是房屋转租,如何区分转租与租赁权转让?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、什么是房屋转租

房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权,原租赁合同的权利义务并没有解除,次承租人的新租赁权,以转租人的租赁权存在为前提而成立。房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人,新承租人的租赁权,以原承租人的租赁权的消灭为前提而成立。

由于房屋转租并没有消灭原租赁合同,所以遵照《城市房屋租赁管理办法》第三十条的规定,转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而对于房屋租赁权转让,原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消灭而消灭。

二、如何区分转租与租赁权转让

转租与租赁权转让有其内在的联系,都是基于原租赁合同对租赁权的处分,但两者之间也有很大差别,具体如下:

(一)两者的标的不同

前者的标的是租赁物,后者的标的是租赁权。

房屋转租按《城市房屋租赁管理办法》第二十六条的规定,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条解释说,承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出,房屋转租针对的是“承租房屋”的部分或全部。

房屋租赁权转让首先是一种“权利”的转让,针对的是房屋的“租赁权”。

(二)两者的取得方法不同

前者为设定的取得,后者为转移的取得。

房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权,转租人与次承租人之间成立新的租赁契约。

房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人,并没有设立一个新的租赁权,转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约。

(三)两者实现的手段不一样

前者一般通过分期支付租金来实现,后者一般是一次性给付对价。

在转租时,主租赁合同与转租赁合同的租赁条件会有不同,转租可以是租赁标的的全部或一部分。

在租赁权转让时,受让人承受了原承租人的地位,即取得了与原承租人一样的权利,转让所涉及到的也必然是租赁物的全部而不是一部分。

(四)两者产生的法律后果不同

前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人(转租人),后者房屋的租赁权属于受让人。

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如遇到"二房东"转租房屋的,应要求"二房东"出具房屋所有权人同意其转租的书面文件,否则如果房主不同意转租,有权随时解除与"二房东"的租赁合同收回房屋,承租人将无法继续租住。需提醒的是,即使房主同意"二房东"转租,一旦房主与"二房东"解约,转租赁合同也会相应解除。
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“一房数租”是出租人对于同一房屋订立两份以上租赁合同的情况,在合同均有效,承租人均要求履行合同时,法院会按已经合法占有房屋的、已办理登记备案手续的、和合同成立在先的,这种顺序来确定谁是房屋的承租人,因此承租人要避免"一房数租"的情况,就要尽快办理好相关租赁手续。
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