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业主大会上的投票权数如何确定,业主大会会议召开形式

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、业主大会上的投票权数如何确定

参加业主大会会议,行使投票权是在物业管理活动中的一项基本权利,同时也是业主参与物业管理区域内自主管理的主要方式。但是,由于业主在物业管理区域内拥有的产权份额不尽一致,有的相差还比较大,简单的采用一户一票的方式确定业主的投票权,不能充分保障业主权利的公平。因此,必须根据物业管理区域内产权分布的实际情况,合理、公平的确定业主的投票权数。

1、首次业主大会会议,业主的投票权数依据物业建筑面积确定,业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积是确定业主投票权数的基础和标准,业主拥有的物业建筑面积大,相应也就拥有较多的投票权数,两者之间应保持基本一致;

2、首次业主大会会议,业主的投票权数,有政策规定的,从其规定,没有规定的,计算方式是1平方米为1个投票权,不足1平方米的部分采用四舍五入方法计算;

3、业主大会成立后,召开业主大会会议的,应该按照《业主大会议事规则》约定的办法确定业主投票权;

4、属全体业主共有的物业管理用房、设施设备用房等的物业面积不计人总投票权数。

需要注意的问题是,有些物业管理区域成立业主大会时,只统计了购买住宅物业的业主的投票权数,而对在物业管理区域内拥有产权的开发建设单位、购买了本物业管理区域内非住宅物业等其他业主的投票权没有计入物业管理区域内的投票权总数中。这种做法是错误的,按照《物业管理条例》的规定,房屋的所有权是业主,业主在物业管理活动中享有参加业主大会会议,行使投票权的权利,因此,在实际操作过程中,在确定业主的投票权数之前,应首先明确本物业的物业管理区域的范围,包括哪些物业,然后在这一范围内确定业主身份,最后对已确定身份的业主所拥有的投票权数进行确定。

二、业主大会会议召开形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议,都应当有物业管理区域内持有1、2以上投票权的业主参加。

召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主,住宅小区的业主大会会议,还应当同时告知相关的居民委员会。

业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

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业主在和开发商签订商品房预售合同时,一定要仔细阅读合同中对物业管理和具体配套服务设施等相关条文。一般物业服务都是有级别标准的,并以此作为收费依据。如果物业在今后的日常管理服务中没有达到合同中约定的级别标准,业主可以依此要求物业扣除与未达标服务相对应的物业费用。
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一般情况下,住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款,贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为住房公积金账户余额之和)的十倍。由于政策的调整,可以将还款人的范围扩大到亲友。
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