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什么叫采光权,住宅采光受到侵害怎么办?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、什么叫采光权

所谓采光权,通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利,比日照范围更大,没有相关法律规定。审理采光权案件,主要以四部法律为依据:

(一)宪法第十九条规定的“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”;

(二)民法通则第八十三条规定的“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的,应当停止侵害排除妨碍,赔偿损失” 2007年10月1日起,《物权法》对采光权进行了明文规定《物权法》规定(第八十九条):建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。;

(三)房地产管理法第二十四条规定的“房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”;

(四)规划法中的有关规定。我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》(下称《规范》)的规定:“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时,冬至日≥1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。”

二、住宅采光受到侵害怎么办

(一)询问相邻的两处不动产的基本情况是否有违法建筑问题,不同情形的被告是不同的

违章建筑顾名思义就是没有规划许可证私自建设、搭建、改建已有的房外设施。如果规划部门给了许可证可以提起行政诉讼。

违章建筑损害了邻人的采光权,其责任主体是违章建筑的搭建者、改建者。承担责任的方式一般是停止侵害,恢复原状。

合法建筑,即开发商依法取得建筑许可证、规划许可证的高层建筑物。承担责任的主体往往是开发商、规划设计部门,即合法建筑的受益人和责任者。

(二)询问两处房屋高层还是多层,间距是否符合法律规定,2003年以后,石家庄规划局在规划审批中采用两种控制建筑间距的方法:对低层和多层建筑实行间距系数控制(新建建筑与北侧相邻住宅建筑的间距系数为楼高的1.5倍);对高层建筑实行日照分析。

(三)询问日照时间和采光时间。石家庄市现行日照标准依据《城市居住区规划设计规范》中有关条款及相关解释,采用大寒日2小时作为住宅日照标准,日照有效时间带为8时至16时。同时,为加快旧城改造进程,根据《城市居住区规划设计规范》中有关条款及相关解释,对部分城市旧区改造项目内部采用大寒日1小时作为住宅日照标准,日照有效时间带也为8时至16时。

(四)确定为侵权后的赔偿计算:

1、受侵害方房屋贬值部分。委托物价评估部门,对受害方的原有价值及采光受影响后的价值予以评估,其差额部分应属赔偿范围。

2、受侵害方采取补救措施的费用。受害方因采光的需要,需改变原有房屋结构,如由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,增大门窗面积,开天窗等,该项费用应属赔偿范围。另外,受害方因采光不足,室内照明设备使用时间相对延长,对照设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响,可考虑将该项费酌情予以一次性判赔。

3、精神损害赔偿,住宅的日照、通风是舒适而健康的生活中必要的生活利益,采光更好的房屋也使得利用人获得更多的精神上的愉悦。由于阳光受到遮挡,家人的身心健康和情绪均受到直接影响。

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